Продажа квартиры, это не только поиск покупателя и договорённость о цене, но и тщательная подготовка пакета документов. От правильности и своевременности сбора бумаг зависит, насколько быстро и безопасно пройдёт сделка. Ниже приведён обновлённый перечень документов, который актуален для 2022 года, с пояснениями, зачем каждая бумага нужна и где её получить.

Основные документы от продавца

1.1 Паспорт (или иной документ, удостоверяющий личность)

• Должен быть действующим (в т. ч. не истёк по сроку действия).
• Если продавец женат/замужем, понадобятся паспорта супругов.

1.2 Правоустанавливающие документы

Это «корни» права собственности. В зависимости от того, каким образом квартира была получена, могут потребоваться:

1. Договор купли-продажи (если квартира была куплена).
2. Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) + акт приёма-передачи.
3. Свидетельство о приватизации (если квартира приватизировалась).
4. Свидетельство о праве на наследство или завещание.
5. Приватизационный чек, ордер, справка ЖСК (для старых объектов).

Важно: с 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают, их заменила выписка из ЕГРН, но старые свидетельства остаются действительными.

1.3 Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости)

• Заказывается через МФЦ, Госуслуги, Росреестр онлайн или нотариуса.
• Срок действия: 5 рабочих дней с момента получения. Для сделки требуется свежая.
• Содержит: кадастровый номер, площадь, правообладателей, ограничения/обременения.

1.4 Технический паспорт (или кадастровый паспорт)

• Выдаётся БТИ или кадастровым инженером.
• Показывает точную площадь, планировку, экспликацию (жилые/нежилые помещения).
• Если делалась перепланировка, нужен узаконенный акт ввода в эксплуатацию.

1.5 Справка о составе семьи (форма 9) / выписка из домовой книги

• Даёт информацию о зарегистрированных жильцах.
• Необходима для подтверждения отсутствия «прописанных» несовершеннолетних (иначе нужно согласие органов опеки).
• Можно получить в МФЦ, паспортном столе или через Единый жилищный документ (ЕЖД).

1.6 Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ

• Запрашивается в УК/ТСЖ/ЕИРЦ.
• Долги остаются за продавцом, но покупатель всё равно просит справку для страховки.

1.7 Кадастровая оценка (выписка о кадастровой стоимости)

• Нужна для ипотечных сделок и согласования цены с налоговой.
• Доступна на публичной кадастровой карте или в ЕГРН.

Дополнительные документы (по запросу покупателя или банка)

Документы для ипотечной покупки квартиры (от покупателя)

1. Свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (если дети будут прописаны).
2. Справка о доходах 2-НДФЛ / банковская форма.
3. Одобрение банка (ипотечный договор и предварительный договор купли-продажи).
4. Заявление на регистрацию ипотеки (подготавливает банк).

Нужно ли нотариальное удостоверение ДКП?

В 2022 году основной договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение обязательно лишь в следующих случаях:

• сделка с долями (п. 1 ст. 42 Закона 218-ФЗ);
• продажа квартиры несовершеннолетним или недееспособным;
• ипотечная сделка по требованию банка.

Кто заинтересован: нотариус получает дополнительный гонорар, банк обеспечивает юридическую чистоту, а стороны снижают риски.

Пошаговая инструкция подачи документов в Росреестр

1. Подготовка пакета: 3 экземпляра договора, заявление о регистрации перехода прав, квитанция об оплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц).
2. Выбор способа подачи:
   • лично в МФЦ;
   • онлайн через Госуслуги/Росреестр (ЭЦП обязательна);
   • через нотариуса (новое с 2021 г.).
3. Срок регистрации: 7 рабочих дней (МФЦ) или 5 рабочих дней (электронка).
4. Получение выписки ЕГРН с новым собственником.

Чек-лист «Всё ли готово к сделке»

• ☐ Сверена выписка ЕГРН (нет обременений)
• ☐ Собраны все правоустанавливающие документы
• ☐ Нет долгов по ЖКХ
• ☐ Получена справка о зарегистрированных лицах
• ☐ Подготовлены 3 экземпляра ДКП
• ☐ Оплачена госпошлина
• ☐ При необходимости согласована ипотека/опека/супруг

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Сколько времени действует выписка из ЕГРН?

Ответ: 5 рабочих дней. Лучше заказывать за 1–2 дня до сделки.

Вопрос: Можно ли продать квартиру по доверенности?

Ответ: Да, но доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать право продавать именно эту квартиру.

Вопрос: Что делать, если потеряны старые правоустанавливающие документы?

Ответ: Получите дубликат в Росреестре или МФЦ; достаточно выписки из ЕГРН с историей перехода прав.