Споры о том, «создаёт ли реконструкция новый объект недвижимости», до сих пор вспыхивают в судах, кадастровых палатах и на форумах застройщиков. Ниже ‒ разбор всех ключевых ситуаций, когда право считает, что перед нами именно вновь созданный объект, а не модернизация старого.
Содержание
- Почему важно определить момент «рождения» объекта
- 3 правовых источника: ГрК РФ, ФЗ-218, судебная практика
- Реконструкция: два вида и две судьбы
- Капитальный ремонт: почему он никогда не породит новый объект
- Раздел, слияние, перенос: границы преемственности
- Пошаговая инструкция для застройщика
Зачем вообще разбираться, новый это объект или нет
От ответа зависит:
- нужно ли разрешение на ввод в эксплуатацию и какие документы подавать в Росреестр;
- придётся ли платить кадастровый сбор за постановку на учёт «с нуля»;
- можно ли оформить долевое участие (ДДУ)» ‒ ведь объект должен быть зарегистрированным;
- будет ли риск признания постройки самовольной и требования её сноса.
Три «мастита» источника
| Источник | Что решает | Ключевая норма |
|---|---|---|
| Градостроительный кодекс РФ | Когда разрешено строить или реконструировать | ст. 1 (определения «реконструкция», «капремонт») |
| Федеральный закон № 218-ФЗ | Как объект попадает в ЕГРН | ст. 7 (основные характеристики), ст. 40 (регистрация прав) |
| Судебная практика | Как спор разрешить, если органы против | Постановление ПП ВАС РФ № 17395/11 от |
Реконструкция: когда она создаёт новый объект
Реконструкция первого вида
Изменяются основные характеристики:
- высота, этажность;
- общая площадь (внутренние стены теперь не учитываются ‒ Приказ МЭР № 90 от );
- площадь застройки (новая пристройка).
В техническом плане ‒ новые параметры ⇒ в ЕГРН вносится новая запись, а старая прекращается. Это и есть «рождение» нового объекта недвижимости.
Реконструкция второго вида
Заменяются лишь несущие конструкции, но параметры не меняются. В ЕГРН обновляют технические сведения, но кадастровый номер и «личность» объекта остаются прежними ⇒ новый объект не создан.
Капитальный ремонт: незаметная грань
| Что меняем | Ремонт (ГрК РФ) | Реконструкция без изменения параметров |
|---|---|---|
| Элементы несущих конструкций на аналогичные или улучшенные | Капремонт | Реконструкция второго вида |
| Нужно ли РНС и разрешение на ввод | Нет | Да |
| Создаёт ли новый объект | Нет | |
Недобросовестные застройщики пытаются маскировать реконструкцию под капремонт, чтобы избежать согласований. Если в итоге появились новые характеристики (даже случайно), объект признают самовольной постройкой.
Раздел, слияние, перенос: особые случаи
Раздел здания
В 2014–2015 гг. МЭР РФ последовательно разъясняло: раздел без реконструкции невозможен, нужно разрешение на ввод. Однако с 2017 г. ведомство изменило позицию: если кадастровый инженер подтверждает возможность раздела без строительных работ, достаточно технического плана и регистрации новых объектов.
Перемещение здания на другой участок
Физически возможно, но:
- меняется кадастровый номер земельного участка (ст. 7 ФЗ-218);
- изменяется местоположение – один из обязательных реквизитов объекта недвижимости;
⇒ это уже другой объект, который надо ставить на кадастровый учёт заново.
Алгоритм «новый объект» для застройщика
- Определить тип работ:
— Если меняются высота, площадь, этажность – это реконструкция 1-го вида ⇒ возможно «рождение» нового объекта. - Получить РНС (разрешение на строительство).
- Сдать объект:
- заказать технический план у кадастрового инженера;
- получить разрешение на ввод в эксплуатацию;
- Подать заявление в Росреестр на постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.
Краткий вывод
Новый объект недвижимости создаётся лишь тогда, когда после работ в Едином государственном реестре недвижимости возникает запись с индивидуально-определёнными характеристиками, отличающимися от прежнего объекта. Это возможно при:
- строительстве «с нуля»;
- реконструкции, меняющей параметры здания (площадь, этажность, высоту);
- переносе здания на другой земельный участок;
- разделе, если образованные части имеют самостоятельные характеристики.
Во всех остальных случаях (капитальный ремонт, реконструкция без изменения параметров) вы остаетесь с тем же самым объектом, просто «освежённым».