04 апреля 2026 — Если вы владеете квартирой или земельным участком менее пяти лет‚ при продаже придётся
уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) -3 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽).
Однако при совместном или долевом владении действуют особые правила‚ которые позволяют
либо сократить срок владения‚ либо вообще избежать налога.

Какие виды совместного владения существуют

• Долевая собственность – каждый владелец имеет определённую долю в праве (например‚ ½‚ ⅓).
• Совместная собственность супругов – доли не разделены‚ право регистрируется на одного из супругов.
• Индивидуальное владение‚ но с последовательным приобретением долей другими лицами.

Откуда отсчитывается срок владения

Важный нюанс: срок владения может начаться раньше даты‚ указанной в ЕГРН‚ если:

1. При покупке квартиры долями – считается с даты первой регистрации права собственности
   на любую долю в этой квартире (письмо ФНС от № БС-4-11/14485@);
2. При наследовании – с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя)‚ независимо от даты регистрации.
3. При приватизации или дарении – с даты‚ прописанной в договоре или акте приватизации.
4. При покупе земельного участка под ИЖС или ЛПХ – регионы могут сократить минимальный срок до 3 лет.

Что изменяется в 2026 году

Поправки в Налоговый кодекс (проект Госдумы от )

• Срок владения для долей теперь считается единым для всего объекта недвижимости.
  Продали одну долю через 3 года после первой регистрации – освобождение от НДФЛ распространяется на все остальные доли.
• Совместная собственность супругов – срок владения определяется по ранней дате покупки‚
  даже если второй супруг вступил в право позже (например‚ после дарения доли).

Примеры расчёта

Пример 1. Долевая собственность

В 2018 г. вы купили ½ квартиры‚ а в 2021 г. – ещё ½. Дата первой регистрации – .
Результат: с (3 года) вы можете продать всю квартиру без НДФЛ.

Пример 2. Совместная собственность супругов

Супруг А купил квартиру в 2020 г. В 2024 г. он подарил ½ супруге Б.
Результат: при продаже в 2025 г. оба могут воспользоваться льготным сроком с 2020 г.

Как подтвердить право на льготу

1. Взять выписку ЕГРН (свидетельство о праве собственности для старых объектов).
2. Сохранить договор купли-продажи‚ дарения‚ приватизации – они содержат даты.
3. При необходимости – судебное решение о признании права (например‚ при долгом оформлении);

Что делать‚ если право возникло «раньше»

Если выяснилось‚ что срок владения уже превысил 3 (или 5) лет‚ но в Росреестре дата позднее:

• Подать 3-НДФЛ с нулевой налоговой базой‚ приложив документы-подтверждения.
• Или не подавать декларацию вовсе‚ если продажа произошла после и
  вы уверены в льготе (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Резюме

Важно: регионы могут устанавливать свои льготы (например‚ для дальневосточных
земель – срок 1 год). Уточняйте нюансы в местной инспекции ФНС.