Вопрос о том, кто имеет право сдавать жилое помещение в аренду, часто возникает в практике
собственников, их супругов, наследников и даже арендаторов, получивших квартиру в субаренду․
Законодательство РФ устанавливает чёткие правила, но в реальности они могут зависеть от
конкретных обстоятельств: наличие ипотеки, наличие доверенности, форма совместной собственности и
налоговый режим владельца․ В настоящей статье разберём, какие ситуации позволяют «не
собственнику» сдавать квартиру, а какие – запрещают․
Кто считается собственником квартиры?
Собственником считается физическое или юридическое лицо, указанное в праве собственности в
Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․ Именно этот документ подтверждает
законное право распоряжаться имуществом․
- Полноценный собственник – единоличный владелец квартиры․
- Совместный собственник – владелец в доле (например, супруги, родители и дети)․
- Наследник – приобретает право собственности после регистрации наследства в Росреестре․
Как «не собственник» может сдавать квартиру?
- По доверенности․ Если собственник оформил нотариальную доверенность,
в которой явно указано право сдавать жильё в аренду, то доверенное лицо может
заключать договор аренды от имени собственника․ Доверенность должна
содержать: - полные данные сторон;
- описание недвижимости;
- конкретный перечень полномочий (сдача в аренду, подписание договора, получение
арендной платы); - срок действия․
- Субаренда․ Если вы уже являетесь арендатором недвижимости, то
в большинстве случаев вы можете сдавать её в субаренду лишь при наличии
разрешения от собственника (пункт в договоре аренды «разрешение на субаренду»)․
Без такого разрешения субаренда считается нарушением договора и может привести к
расторжению основного договора аренды․ - Совместное владение․ При совместной собственности каждый из
совладельцев может распоряжаться своей долей, но для сдачи всей квартиры в
аренду требуется согласие всех совладельцев․ Если один из совладельцев
действует без согласия остальных, такой договор может быть признан
недействительным․ - Наследование․ После оформления наследства и регистрации права
собственности наследник получает полные полномочия, в т․ч․ право
сдавать квартиру в аренду․ При этом важно, чтобы в завещании или
свидетельстве о праве на наследство не было ограничений, запрещающих сдачу
жилья․ - Собственник‑кредитор (ипотека)․ Если квартира приобретена в ипотеку,
то банк имеет залоговое право․ Сдавать такую квартиру в аренду можно,
только если кредитный договор не содержит запрета и/или получено письменное
согласие банка․ По информации из открытых источников (пример: статья от 13 февраля
2026 г․, ПРАЙМ) сдавать в аренду ипотечную квартиру без согласия банка можно,
если в кредитном договоре не установлено иное․ Однако большинство банков
требуют уведомления и согласия, поскольку аренда может влиять на оценку
залогового имущества․
Когда сдавать квартиру без согласия собственника нельзя
- Если в договоре аренды (или ипотечном договоре) явно прописан запрет на
субаренду или сдачу в аренду․ - Если квартира находится в долевом строительстве и договор долевого участия
ограничивает право на сдачу в аренду до полной выплаты застройщику․ - Если квартира находится в собственности государства, муниципалитета
или организации, где действует особый порядок (например, служебное жильё)․
Налоговые обязательства «не собственника»
Сдача квартиры в аренду считается получением дохода, который подлежит налогообложению․
Налоговый режим зависит от того, кто получает арендную плату:
- ИП (упрощённый режим) или НПД․ Физическое лицо, сдающее жильё,
может воспользоваться налогом на профессиональный доход (НПД) – 13 % от дохода,
если годовой доход не превышает 2,4 млн руб․ (с 2024 г․ лимит повышен до 2,4 млн руб․)․
При этом в декларацию необходимо указать полученный доход и приложить договор аренды․ - Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Если арендатор не использует НПД,
он обязан уплатить 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) от полученного
дохода․ При этом арендатор может воспользоваться вычетом расходов (например,
расходы на ремонт, коммунальные услуги) в размере фактически понесённых сумм․ - Налог для юридических лиц․ Если арендодателем выступает юридическое лицо,
применяется общая ставка НДФЛ (20 %) плюс страховые взносы․
Важно помнить, что налоговые органы могут потребовать доказательства права собственности
(выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, свидетельство о праве наследования)․ Без этого
подтверждения доход может быть признан «необоснованным», а арендодатель – «неуплатившим
налог»․
Практические рекомендации
- Проверьте договор с банком․ Если квартира в ипотеке, внимательно изучите
условия кредитного договора․ При отсутствии запрета – получите письменное
подтверждение банка о том, что сдача в аренду не нарушает условия․ - Оформите доверенность․ Если вы планируете сдавать квартиру от имени
собственника, нотариальная доверенность – лучший способ избежать споров․ - Урегулируйте вопросы с совладельцами․ При совместной собственности
согласуйте все действия с другими совладельцами и оформите протокол согласия․ - Соблюдайте налоговый режим․ Выберите удобный способ налогообложения
(НПД или декларация по НДФЛ) и своевременно уплачивайте налоги․ - Заключайте письменный договор аренды․ Договор должен содержать
полные реквизиты сторон, описание квартиры, срок аренды, размер арендной
платы и порядок её выплаты․ Это документ, который понадобится при проверке
налоговыми органами и в случае споров․
Сдавать квартиру в аренду может не только собственник, но и лицо, получившее
соответствующее право от собственника – через доверенность, согласие совладельцев,
субаренду или наследование․ Однако важно учитывать ограничения, которые могут
накладываться кредитным договором (ипотека), договором аренды (запрет субаренды) и
законодательством (особый режим государственных квартир)․ Кроме того, любой арендный
доход подлежит налогообложению, и правильное оформление документов поможет избежать
штрафов и конфликтов․
Дата публикации: 18 апреля 2026 г․