Актуально на 19 апреля 2026 г․

Каждый собственник квартиры в многоквартирном доме (МКД) автоматически становится совладельцем не только своей квартиры, но и ряда помещений и конструкций, которые носят название «общее имущество»․ При этом именно сами собственники квартир и нежилых помещений в доме, а не управляющая компания, орган местного самоуправления или государственные органы, уполномочены окончательно определять: что именно считается общим имуществом в их конкретном доме․ Это прямо закреплено в ст․ 36 Жилищного кодекса РФ․

Откуда берётся «перечень» общего имущества

ЖК РФ в ст․ 36 лишь формулирует базовую конструкцию: к общему имуществу относится всё, что находится за пределами квартир и предназначено для обслуживания дома․ Однако абсолютно исчерпывающего перечня в законе нет․ Поэтому в практике действует следующая иерархия источников:

1. ЖК РФ (ст․ 36, 290 ГК РФ) – базовые определения․
2. Протокол общего собрания собственников – конкретный перечень для данного МКД․
3. Проектная и техническая документация (ПТД) – если собрание не внесло изменений, в ход идут паспорт и экспликация․
4. По умолчанию – то, что физически невозможно выделить в собственность одному лицу и что используется всеми (например, несущие стены, крыша)․

Классификация объектов, которые могут быть признаны общим имуществом

Основные категории

• Конструктивные элементы дома
  • несущие стены, колонны, перекрытия, лестничные марши;
  • крыша и технические чердаки;
  • фундамент и подвалы․
• Инженерные системы
  • сети водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электроснабжения, вентиляции;
  • лифтовое хозяйство, включая шахты и машинные отделения;
  • системы диспетчеризации, пожарной сигнализации, видеонаблюдения․
• Вспомогательные помещения
  • подвалы, техподполья, чердаки, колясочные, мусорокамеры;
  • входные группы, коридоры, лестничные клетки;
  • парковки, гаражи, открытые площадки, детские и спортплощадки, если они расположены на земельном участке дома․
• Земельный участок
  • земля под домом и придомовой территорией с точными границами из ЕГРН;
  • зелёные насаждения, дорожки, освещение, ограждения․
• Иное имущество
  • антенно-мачтовые конструкции, кабельные лотки, фасадные системы;
  • беседки, скамейки, урны, если они не были пожертвованы и не числятся на балансе третьих лиц․

Алгоритм: как собственники фиксируют состав общего имущества

Шаг 1․ Инициация

Инициативная группа (управляющая компания, совет дома или любой собственник) готовит перечень на основании ПТД и актов обследования․

Шаг 2․ Подготовка проекта решения

В проект включаются:

• Перечень всех объектов с кадастровыми/инвентарными номерами (если есть)․
• Фиксирование площадей или долей в праве общей долевой собственности․
• Указание, что данное имущество закрепляется за общим имуществом и не может быть распределено в индивидуальную собственность․

Шаг 3․ Созываем общее собрание

Форма: очно-заочная или заочная (ЖК РФ ст․ 45․1)․ Кворум – 50 % + 1 голос от общей площади․ Решение принимается простым большинством голосов присутствующих․

Шаг 4․ Оформляем протокол и уведомляем заинтересованные стороны

Копия протокола в течение 5 дней направляется:

• в управляющую организацию;
• в Росреестр (если нужно внести изменения в ЕГРН);
• в налоговую (для корректировки кадастровой стоимости)․

Типичные спорные ситуации и их разрешение

Что изменится в 2026 году: новые разъяснения Минрегионразвития

В текущем году Министерство регионального развития РФ выпустило письмо № 03-18-10/9364, в котором:

• Подтверждено: владельцы квартир – единственный орган, способный окончательно утвердить или изменить перечень общего имущества․
• Рекомендовано включать в протоколы QR-коды на схемы с привязкой к кадастровым кварталам – это упростит внесение данных в ЕГРН․
• Введён новый тип документа – «Единый реестр объектов общего имущества» (ЕРОИ)․ С г․ все дома с числом квартир более 50 обязаны вести ЕРОИ в электронной форме через ГИС ЖКХ․

Пошаговый чек-лист для дома, который ещё не определил состав общего имущества

1. Скачайте технический паспорт БТИ и экспликацию помещений․
2. Закажите кадастровый инженер для привязки земельного участка․
3. Составьте проект перечня общего имущества (шаблон можно получить у УК)․
4. Уведомите собственников за 10 дней до собрания (ст․ 45․5 ЖК РФ)․
5. Проведите голосование на платформе ГИС ЖКХ или в очном формате․
6. Заверьте протокол у нотариуса (по желанию)․
7. Внесите изменения в ЕГРН через МФЦ: заявление + протокол + кадастровый план․

Ответственность за нарушение

Если кто-то пытается самовольно занять подвал, чердак или крышу, а собрание не утвердило этот объект как общее имущество, действует КоАП РФ:

• ч․ 1 ст․ 7․21 (самовольное занятие жилого помещения) – штраф 1000–1500 ₽;
• ст․ 7․22 (самовольное строительство) – штраф до 300 000 ₽ для юрлиц․

Кроме того, любой собственник может обратиться в суд с иском о восстановлении нарушенного права общей долевой собственности․

Состав общего имущества – это не абстрактный список, а конкретный реестр, который создают и утверждают сами собственники․ Только общее собрание имеет окончательное слово, какие именно объекты признаются общими․ Все остальные участники (УК, подрядчики, органы власти) обязаны руководствоваться этим решением․ Следуя описанному алгоритму, вы защитите права всех жильцов и избежите дорогостоящих судебных споров․

Дополнительно: шаблон протокола и пример перечня можно скачать на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Документы для собственников» → «Общее имущество»․