Вопрос продления арендных отношений – один из самых часто возникающих в практике как государственных, так и муниципальных земельных участков. С 1 марта 2015 года в России вступили в силу новые правила, которые изменили порядок продления и, в ряде случаев, полностью исключили возможность автоматического продления аренды на неопределённый срок.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие продление аренды земельных участков:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
  • Статья 610 – Автоматическое продление аренды на тех же условиях (для договоров, заключённых до 1 мартa 2015 г.)
  • Статья 621 – Преимущественное право арендатора на заключение нового договора (для договоров, заключённых после 1 мартa 2015 г.)
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ):
  • Статья 39.6 – порядок использования земельных участков в государственной и муниципальной собственности.
  • Статья 39.7 – ограничения прав арендатора, если на участке находится объект незавершённого строительства;
• Федеральный закон «Об особых охраняемых природных территориях» (ст. 17) – дополнительные ограничения для охраняемых территорий.
• Постановления Росреестра (разъяснения 2023‑2026 гг.) – практические рекомендации по оформлению продлений;

Договоры, заключённые до 1 марта 2015 г.

Для арендных отношений, оформленных до этой даты, действует правило автоматического продления:

1. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора и арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
2. Для продления не требуется проведение аукциона, торгов или заключение дополнительного соглашения – достаточно письменного заявления арендатора и отсутствия возражений со стороны арендодателя.
3. Если арендодатель предъявил возражения, договор считается прекращённым, и арендатор теряет право на автоматическое продление.

Пример: В Свердловском районе арендатор, заключивший договор в 2012 г., продолжил пользоваться землей до 2026 г., а арендодатель не подавал возражений – договор автоматически стал бессрочным.

Договоры, заключённые после 1 марта 2015 г.

С 2015 г. автоматическое продление отменено. Теперь применяется принцип преимущественного права арендатора:

• Арендатор имеет право первой очереди на заключение нового договора на тех же условиях, но только если он подал заявление о продлении в течение срока действия текущего договора.
• Если арендатор не подал заявление, а арендодатель решил продать или передать участок другому лицу – арендатор теряет право.
• Продление возможно только на срок, не превышающий трёх лет (по умолчанию), если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае отсутствия возражений со стороны арендодателя, но и без заявления арендатора, договор может быть признан прекращённым (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Автоматическое продление «само собой» – когда это действительно происходит?

Согласно разъяснению Право.ру (2020‑05‑29), если арендатор после 1 марта 2015 г. продолжил пользоваться участком без возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на неопределённый срок только в том случае, если:

1. Договор был заключён до 1 марта 2015 г. (тогда действует ст. 610 ГК).
2. Арендатор и арендодатель явно согласовали такой порядок в самом договоре (например, включили пункт о бессрочном продлении).

Для договоров, подписанных после 1 марта 2015 г., такой сценарий невозможен без отдельного дополнительного соглашения.

Продление договора в случае незавершённого строительства

Особый порядок продления применяется, если на арендованном участке находится объект незавершённого строительства (незавершённый объект). По ст. 39.7 ЗК РФ:

• Арендатор не имеет права требовать продления аренды на новый срок без проведения торгов, если объект незавершён.
• Продление возможно лишь при условии, что объект будет завершён в течение срока, установленного в дополнительном соглашении (обычно 3‑5 лет).
• Судебная практика (пример из 2025 г.) показывает, что требования арендаторов о продлении без завершения строительства часто отклоняются.

В случае, если объект уже завершён, арендатор может воспользоваться тем же механизмом, что и для обычных участков (ст. 621 ГК). Если же строительство прервано, арендодатель имеет право потребовать возврат земли или провести торги.

Пошаговая инструкция по продлению аренды на неопределённый срок

1. Определите дату заключения договора.
   • Если до 1 мартa 2015 г. – возможен автоматический переход в бессрочный режим.
   • Если после – нужен запрос о продлении.
2. Подготовьте заявление арендатора.

   В заявлении указываются:

   • Номер и дата исходного договора.
   • Требуемый срок продления (обычно 3 года, но можно согласовать иной срок).
   • Обоснование (например, завершение строительства, необходимость продолжения эксплуатации).
3. Подайте заявление арендодателю.

   Для государственных и муниципальных собственников – в отдел земельных ресурсов (Росреестр, органы местного самоуправления). Для частных собственников – непосредственно в их адрес.

4. Получите ответ арендодателя.
   • Если согласие – оформляется дополнительное соглашение к договору;
   • Если возражения – арендодатель обязан мотивировать их в письменной форме.
5. Подпишите дополнительное соглашение.

   В соглашении фиксируются:

   • Новый срок аренды (или указание на бессрочность).
   • Условия оплаты аренды.
   • Обязанности сторон (особенно в части завершения строительства, если он есть).
6. Зарегистрируйте изменения в Росреестре.

   Для публичных участков обязательна регистрация. Подача заявления в Росреестр + оригиналы договора и дополнительного соглашения.

Судебная практика и типичные споры

Судебные решения показывают, что ключевыми моментами споров являются:

• Срок подачи заявления. Если арендатор обратился после истечения срока договора, суд часто отказывает, ссылаясь на п. 2 ст. 621 ГК (пример – дело 2020‑05‑25).
• Наличие незавершённого строительства. В решениях 2025‑2026 гг. суды отказывают в продлении, если объект не завершён и нет доказательства планов завершения.
• Автоматическое продление по ст. 610 ГК. Суд подтверждает бессрочность только для договоров, заключённых до 1 мартa 2015 г., если арендодатель не возражал (пример – Свердловский район, 2023‑год).

Типовой образец заявления арендатора

Кому: _______________________________ (наименование арендодателя)
От кого: _______________________________ (наименование арендатора)
Заявление
о продлении договора аренды земельного участка

Я, _______________________________ (ФИО, должность, реквизиты), в соответствии со ст. 621 ГК РФ,
прошу продлить договор аренды земельного участка № ______ от ________, расположенного по адресу: ____________________________, сроком на ____ (три) года(лет) с возможностью продления на новых условиях.
Основания:
Договор истекает ________.
На участке находится (/не находится) объект незавершённого строительства (указать статус).
Планируем завершить объект к ________ (если применимо).

Приложения:
Копия договора аренды.
План завершения строительства (при наличии).
Квитанция об уплате госпошлины (если требуется).

Подпись ____________ ___________ (дата)

Ошибки, которые часто совершают арендаторы

• Не проверяют дату заключения оригинального договора (важно для выбора правовой схемы).
• Подают заявление после истечения срока аренды – суд часто отклоняет такие иски.
• Не учитывают наличие незавершённого строительства, из‑за чего требуют продление без проведения торгов.
• Не регистрируют изменения в Росреестре – в результате арендные права могут быть признаны недействительными.

Продление договора аренды земельного участка на неопределённый срок возможно, но условия зависят от даты первоначального заключения договора и от наличия на участке объектов незавершённого строительства.

• Для договоров до 1 марта 2015 г. – автоматическое бессрочное продление при отсутствии возражений арендодателя.
• Для договоров после 1 марта 2015 г. – необходимо подать заявление и оформить дополнительное соглашение; при отсутствии согласия арендодатель может провести торги.
• Если на участке находится незавершённый объект, продление без торгов обычно невозможно, если только не доказано, что объект будет завершён в установленный срок.

Соблюдая перечисленные правила и своевременно оформляя необходимые документы, арендатор может надежно защитить свои интересы и избежать судебных разбирательств.

Дата публикации: . Информация актуальна на момент написания и может изменяться в зависимости от изменений законодательства РФ.