Почему важно получить согласие?

Согласие супруга на покупку недвижимости — не формальность, а обязательный юридический документ, способный защитить сделку от последующего оспаривания и сохранить семейный бюджет от непредвиденных потерь. Ниже — всё, что нужно знать, чтобы не попасть в ловушку «половинной» собственности.

Разоблачаем главные мифы

Миф 1: «Квартира оформлена на одного — значит, он и распоряжается»

Не так. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ всё, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого записано право собственности. Даже если договор купли-продажи подписывает один из супругов, второй автоматически получает долю.

Миф 2: «Согласие нужно только при продаже»

Нет. Согласие требуется во всех сделках с недвижимостью, в которых происходит переход или прекращение права собственности:

• покупка;
• продажа;
• дарение;
• обмен;
• ипотека или залог;
• внесение в уставный капитал юрлица.

Когда согласие обязательно нотариально?

С вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Теперь регистратор вправе отказать в регистрации перехода права, если:

1. Объект недвижимости приобретён в браке, но в ЕГРН указан только один супруг.
2. Отсутствует нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).

Как оформить согласие: пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовка документов

• Паспорта обоих супругов (оригиналы + копии).
• Свидетельство о браке.
• ЕГРН-выписка или кадастровый паспорт объекта.
• Черновик договора купли-продажи.

Шаг 2. Визит к нотариусу

Нотариус проверит отсутствие брачного договора, режима раздельного имущества и оформит отдельное нотариальное согласие, которое прикладывается к пакету документов для Росреестра.

Шаг 3. Передача в Росреестр

Срок рассмотрения — до 7 рабочих дней. При наличии согласия отказов быть не должно.

Исключения, когда согласие не нужно

• Брачный договор или соглашение о разделе имущества, где недвижимость закреплена за одним из супругов.
• Имущество, полученное по наследству или в дар одним из супругов.
• Сделка совершается до вступления в брак.
• Недвижимость приобретена за счёт средств, подтверждённо принадлежащих одному супругу (например, материнский капитал жены + её личные сбережения, оформленные договором дарения от родителей).

Последствия отсутствия согласия

Сценарий 1: Супруг-«второй» узнаёт о сделке после её совершения и подаёт иск в суд. Суд признает сделку ничтожной частично: придётся возвращать покупателю деньги и делить объект заново.

Сценарий 2: Росреестр отказывает в регистрации. Покупатель теряет время, застройщик вправе расторгнуть договор и оставить задаток.

Контрольный чек-лист перед сделкой

1. Убедитесь в брачном статусе продавца/покупателя (справка из ЗАГС).
2. Проверьте выписку из ЕГРН на предмет отметки «в браке».
3. Если объект приобретался в браке, получите нотариальное согласие второго супруга.
4. Сохраните копию согласия в личном архиве минимум 3 года (срок исковой давности).

Кейс из жизни: «Квартира 2003 года»

В 2003 году супруги Ивановы купили квартиру, оформив её только на мужа. В 2025 году он решает продать объект без ведома жены. Покупатель, не запросив согласие, подаёт документы в Росреестр. Через два месяца супруга подаёт иск. Суд признаёт сделку ничтожной в части доли жены, и квартиру приходится делить заново. Покупатель вынужден вернуть объект, а семья Ивановых — компенсировать его убытки.

Нотариальное согласие супруга — это дешёвая страховка (1 500–3 000 рублей) против многомиллионных потерь. Потратив один день на визит к нотариусу, вы защитите себя, свою семью и будущих покупателей от юридических рисков.