Регистрация перехода права собственности в Росреестре ― важнейший рубеж: после её завершения покупатель официально становится собственником. Однако жизнь непредсказуема, и стороны могут захотеть «развернуть» сделку. Можно ли это сделать по обоюдному согласию? Да, но только при соблюдении строгой процедуры и понимания всех последствий.

Содержание

1. Правовая основа: почему просто «отменить» уже нельзя
2. Когда возможно расторжение по обоюдному согласию
3. Пошаговая инструкция заключения соглашения
4. Налоговые и иные последствия
5. Риски и способы их минимизации
6. Образец формулировок для соглашения

Правовая основа: почему просто «отменить» уже нельзя

После регистрации перехода права в ЕГРН:

• владелец сменился официально;
• договор считается исполненным (ст. 408 ГК РФ);
• обратиться в Росреестр с просьбой «аннулировать» запись нельзя ― это возможно только через суд или повторную регистрацию возвратного перехода права.

Закон разрешает сторонам самостоятельно урегулировать вопрос, но процесс носит название добровольного (обоюдного) расторжения, а не «отмены».

Когда возможно расторжение по обоюдному согласию

Соглашение заключается, если:

• обе стороны действительно согласны (отсутствует принуждение, ошибки, угрозы);
• имеется взаимная выгода либо компенсация (например, покупатель возвращает квартиру, продавец ― деньги с учётом износа или рыночной переоценки);
• объект сохранён и не передан третьим лицам (иначе потребуется их согласие).

Пошаговая инструкция заключения соглашения

Шаг 1. Предварительные переговоры

Фиксируем условия:

• сумма возврата денег и порядок расчётов (полностью или частично);
• сроки передачи квартиры и денежных средств;
• кто оплачивает расходы на повторную регистрацию (госпошлину 2 000 руб. × 2 перехода, услуги нотариуса/регистратора).

Шаг 2. Составление соглашения о расторжении

Это самостоятельный договор, который:

1. ссылается на основной договор купли-продажи (дата, номер, предмет);
2. уточняет, что стороны расторгают его с момента подписания;
3. описывает механизм возврата квартиры и денег;
4. содержит обязательство покупателя передать обратно объект, а продавца ‑ принять и вернуть оплату;
5. подписывается лично или через представителей с доверенностями.

Шаг 3. Повторная регистрация в Росреестре

После подписания соглашения:

• подаётся заявление о переходе права обратно к продавцу (форма Росреестра №РН0001);
• одновременно покупатель подаёт заявление о снятии обременения (ипотеки), если таковая имеется;
• предоставляются:
  • соглашение о расторжении (2 экз.);
  • квитанции об оплате госпошлины;
  • паспорта сторон;
  • выписка ЕГРН, подтверждающая текущего собственника.

Срок ― 5–7 рабочих дней при подаче через МФЦ/онлайн.

Налоговые и иные последствия

Риски и способы минимизации

Скрытые залоги/запреты

За время владения покупатель мог обременить квартиру. Решение: запросить свежую выписку ЕГРН непосредственно перед подписанием соглашения.

Неисполнение обязательств одной из сторон

Рекомендация: использовать нотариальное сопровождение или депозит нотариуса (деньги хранятся на счёте до момента регистрации).

Утрата права на налоговый вычет

Если покупатель уже получил вычет, при расторжении ему придётся вернуть часть в бюджет – рассчитайте заранее.

Образец ключевых формулировок

Фрагмент преамбулы:

«Стороны подтверждают, что договор купли-продажи квартиры № __ от , зарегистрированный в ЕГРН за № 77-77-123456/2025-777, подлежит расторжению с момента подписания настоящего соглашения на основании ст. 450, 451 ГК РФ».

Пункт о возврате денег:

«Продавец обязуется передать Покупателю денежные средства в размере 8 500 000 руб. перечислением на расчётный счёт № _____ не позднее 3-х банковских дней с момента регистрации перехода права собственности в ЕГРН».

Сроки передачи квартиры:

«Покупатель обязуется передать квартиру свободной от вещей и прав третьих лиц не позднее 5 календарных дней с даты регистрации права собственности за Продавцом».