С 19 апреля 2026 года в практике российского земельного права всё чаще встречаются ситуации‚ когда стороны аренды земельного участка предпочитают досрочно прекратить договорные отношения не через судебное разбирательство‚ а путём подписания соглашения о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Этот инструмент позволяет арендатору и арендодателю гибко и без лишних потерь завершить правоотношения‚ сохранив возможность в будущем вернуться к сотрудничеству.
Правовая основа расторжения по соглашению сторон
Гражданский кодекс РФ
Статья 450 ГК РФ прямо предусматривает возможность изменить или расторгнуть любой договор‚ включая договор аренды земельного участка‚ по взаимному согласию сторон. При этом:
- достаточно письменного соглашения‚ подписанного всеми участниками;
- есле для договора аренды требовалась государственная регистрация‚ то и соглашение о расторжении подлежит регистрации в Росреестре;
- досудебный порядок не требуется‚ но стороны вправе предусмотреть процедуру урегулирования споров.
Земельный кодекс РФ и особенности земельных участков
ЗК РФ исходит из того‚ что право собственности и право аренды являются наиболее полными и сильными правами на землю. Поэтому расторжение аренды не должно нарушать:
- целевое назначение участка (вплоть до запрета изменения вида разрешённого использования);
- охранные зоны‚ сервитуты и обременения;
- интересы третьих лиц — залогодержателей‚ сервитутариев‚ соседей.
Пошаговая инструкция: как оформить расторжение
Подготовительный этап
| Шаг | Действие | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Анализ договора аренды | Проверить условия о досрочном расторжении‚ штрафах‚ порядке передачи участка‚ компенсации за улучшения. |
| 2 | Взаимные расчёты | Определить размер неустойки‚ задолженности по арендной плате‚ возврат аванса‚ компенсацию за капитальные вложения. |
| 3 | Согласование формы документа | Стороны могут выбрать: простое письменное соглашение или нотариально удостоверенное. |
Составление текста соглашения
Обязательные реквизиты
- Преамбула: ссылки на дату и номер договора аренды земельного участка;
- Пункт о расторжении: «Стороны договорились считать договор аренды прекращённым с ___ числа»;
- Пункт о передаче участка: оформить акт приёма-передачи с описанием состояния объектов;
- Расчёты и компенсации: сумма‚ сроки и способ оплаты;
- Обязательства сторон после расторжения: снятие регистрационных записей‚ расторжение сервитутов;
- Реквизиты и подписи.
Регистрация в Росреестре
Если исходный договор аренды был зарегистрирован‚ то соглашение о расторжении также подаётся через МФЦ или электронную подпись.
Срок регистрации — 7 рабочих дней с момента подачи полного комплекта документов:
- оригинал соглашения (2 экз.);
- копии паспортов сторон или выписки из ЕГРЮЛ;
- квитанция об оплате госпошлины 2 000 руб. за юр. лицо‚ 350 руб. — за физ. лицо;
- заявление по форме Росреестра.
Практические нюансы 2026 года
Влияние санкционных ограничений
Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от разъяснил‚ что арендатор не вправе изменить целевое назначение участка‚ даже если санкции препятствуют его бизнесу. Поэтому при расторжении аренды стороны должны:
- вернуть участок в целевом состоянии;
- самостоятельно устранить последствия неправомерного изменения назначения земель;
- предусмотреть в соглашении порядок возмещения штрафов‚ наложенных органами контроля.
Сервитуты и совместные участки
Если на часть земельного участка был установлен сервитут‚ расторжение договора аренды не автоматически прекращает сервитут. Сторонам рекомендуется:
- включить в соглашение пункт о переуступке сервитута новому арендатору или собственнику;
- уточнить‚ кто несёт расходы на регистрацию изменений в ЕГРН.
Образец структуры соглашения
СОГЛАШЕНИЕ о расторжении договора аренды земельного участка № 54/А от г. Москва 19 апреля 2026 года Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Лэнд»‚ в лице директора Иванова И.И.‚ действующего на основании Устава‚ именуемое в дальнейшем «Арендодатель»‚ с одной стороны‚ и Общество с ограниченной ответственностью «Бета-Строй»‚ в лице директора Петрова П.П.‚ действующего на основании Устава‚ именуемое в дальнейшем «Арендатор»‚ с другой стороны‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящее соглашение о нижеследующем: Стороны договорились считать договор аренды земельного участка № 54/А от прекращённым с 00:00 часов 01 мая 2026 года. Арендатор обязуется до 30 апреля 2026 года: 2.1; Передать участок Арендодателю по акту приёма-передачи; 2.2. Освободить территорию от всех построек и оборудования; 2.3. Произвести окончательный расчёт арендной платы и неустойки согласно приложению № 1. Арендодатель обязуется: 3.1. В течение 5 рабочих дней после подписания акта приёма-передачи вернуть Арендатору залоговую сумму в размере 500 000 руб.; 3.2. Подать заявление в Росреестр о прекращении записи об аренде в ЕГРН. Имущественные споры‚ которые могут возникнуть после расторжения‚ решаются в Арбитражном суде г. Москвы. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента внесения записи в ЕГРН. Подписи сторон: _____________________ _____________________ (Арендодатель) (Арендатор)
Чек-лист перед подписанием
- ☐ Проверены кадастровый паспорт и выписка ЕГРН (актуальны на день подписания).
- ☐ Согласованы размер и сроки компенсации за капитальные вложения.
- ☐ Уточнены обременения (ипотека‚ сервитут‚ аренда части участка).
- ☐ Подготовлен акт приёма-передачи с фото-фиксацией состояния.
- ☐ Стороны получили консультацию налогового специалиста по НДС и налогу на прибыль.
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон — это эффективный и быстрый способ прекратить обязательства без суда. Главное — строго соблюдать требования гражданского и земельного законодательства‚ учитывать актуальные разъяснения Верховного Суда РФ и своевременно регистрировать прекращение прав в Росреестре. При грамотном подходе стороны минимизируют риски и сохраняют деловую репутацию для новых проектов.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г.