Расторжение договора аренды жилого помещения – процесс, который может возникнуть по разным причинам: переезд, изменение финансового положения, окончание срока аренды, согласие сторон и т.д. Для того чтобы прекращение аренды прошло без конфликтов и юридических осложнений, необходимо оформить соглашение о расторжении договора аренды. Ниже подробно рассмотрены правовые основы, обязательные элементы документа, порядок его подготовки и пример готового образца.
Правовая база
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статья 421 и последующие положения о договоре найма (аренды) жилого помещения.
- Федеральный закон № 230-ФЗ «О защите прав потребителей» (в части досрочного прекращения договора найма).
- Образцы и рекомендации, опубликованные на официальных ресурсах (ГБУ г. Москвы ЦСО Троицкий, КонсультантПлюс, nalog-nalog.ru).
Согласно статье 421 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон в любой момент, если и арендатор, и арендодатель выразили свое согласие. При этом важно зафиксировать условия прекращения в письменном виде – это будет служить доказательством в случае возникновения споров.
Когда необходимо составлять соглашение?
- Досрочное расторжение – когда одна из сторон хочет прекратить договор до истечения срока.
- Окончание срока – даже если договор истёк, стороны могут оформить соглашение, чтобы подтвердить отсутствие обязательств.
- Смена собственника – при передаче квартиры в собственность другому лицу.
- Взаимные претензии отсутствуют – если обе стороны подтверждают отсутствие долгов, повреждений и иных требований.
Во всех перечисленных случаях рекомендуется подписать двухэкземплярное соглашение, по одному для каждой из сторон.
Обязательные реквизиты соглашения
Согласно образцам, размещённым в открытом доступе (ГБУ г. Москвы, «Моё дело», КонсультантПлюс), в документе должны присутствовать следующие пункты:
- Шапка документа – название «Соглашение о расторжении договора аренды квартиры».
- Реквизиты сторон – ФИО, паспортные данные, ИНН (при наличии), адрес регистрации.
- Номер и дата заключения исходного договора аренды (например, «Договор аренды № 12 от г.»).
- Дата и основание расторжения – указать конкретную дату, с которой договор считается расторгнутым, и причину (например, «взаимное согласие сторон»).
- Отсутствие взаимных претензий – формулировка: «Стороны по исполнению Договора претензий друг к другу не имеют».
- Порядок возврата квартиры – сроки и порядок передачи ключей, составление акта приёма‑передачи.
- Финансовые расчёты – указание, что все арендные платежи, залог и коммунальные услуги полностью урегулированы.
- Подписи сторон – подписи и печати (если стороны используют печати).
- Количество экземпляров – обычно указание «Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу».
Пошаговый алгоритм подготовки соглашения
- Сбор данных – проверьте паспортные данные, адреса и реквизиты исходного договора.
- Определите дату расторжения – согласуйте её с арендодателем (обычно в течение 10‑30 дней с момента подписания).
- Подготовьте черновой вариант – используйте один из готовых шаблонов (см. ниже).
- Проверьте финансовую часть – убедитесь, что арендатор полностью оплатил аренду и возврат залога (если он был).
- Согласуйте акт приёма‑передачи – в документе укажите, что квартира будет передана в состоянии, соответствующем условиям договора.
- Подпишите документ – обе стороны ставят подписи в присутствии свидетелей (по желанию) и получают по копии.
- Храните оригиналы – храните один экземпляр у арендодателя, второй – у арендатора. При необходимости приложите к делу в суде.
Пример готового соглашения
СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КВАРТИРЫ г. Москва «__» _______ 2026 г. Мы, нижеподписавшиеся: Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт: 45 12 345678, выдан ОВД г. Москвы г., проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5, Арендатор: Петрова Мария Сергеевна, паспорт: 45 98 765432, выдан ОВД г. Москвы г., проживающая по адресу: г. Москва, ул. Садовая, д. 7, кв. 12, в дальнейшем совместно именуемые «Стороны», руководствуясь Гражданским кодексом РФ и взаимным согласием, заключили настоящее СОГЛАШЕНИЕ о расторжении Договора аренды квартиры от «__» _______ 2023 г. № 12 (далее – «Договор аренды»), заключенного между Сторонами. Дата расторжения. Договор аренды считается расторгнутым с момента подписания настоящего Соглашения – «__» _______ 2026 г. Отсутствие взаимных претензий. Стороны по исполнению Договора претензий друг к другу не имеют. Возврат залога и расчет финансовых обязательств. ⎻ Арендатор передал арендодателю залог в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей г. ー Все арендные платежи и коммунальные услуги за период аренды полностью оплачены. ⎻ Дополнительных финансовых требований между Сторонами нет. Передача квартиры. ⎻ Арендатор обязуется передать квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Садовая, д. 7, кв. 12, в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды, в срок до «__» _______ 2026 г. ⎻ По факту передачи будет составлен Акт приёма‑передачи, подписанный обеими Сторонами. Количество экземпляров. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. Подписи: _____________________/И.И. Иванов (арендодатель) _____________________/М.С. Петрова (арендатор) Свидетели (по желанию): _____________________ _____________________
Обратите внимание, что в зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные пункты, например, о досрочном расторжении из‑за форс‑мажорных обстоятельств или о распределении расходов на ремонт.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли заверять подписи у нотариуса?
Для большинства случаев нотариальное заверение не требуется. Договор считается действительным, если обе стороны подписали его добровольно. Нотариальное заверение может потребоваться, если одна из сторон требует дополнительной защиты или если договор будет использоваться в суде при наличии спора.
Что делать, если арендатор не возвращает залог?
В таком случае следует оформить акт приема‑передачи с указанием причин удержания залога (повреждения, неуплата коммунальных услуг). При невозможности договориться – иск в суд с приложением договора аренды, акта и соглашения о расторжении.
Можно ли расторгнуть договор без письменного соглашения?
Теоретически да, но без письменного подтверждения риск спора резко возрастает. Суд будет требовать доказательства согласия сторон, а письменный документ служит таким доказательством.
Как оформить расторжение, если аренда была зарегистрирована в Росреестре?
Регистрация договора аренды в Росреестре не меняет требований к расторжению. Соглашение о расторжении подписывается, а в Росреестр вносится соответствующая запись о прекращении договора (заявление подаётся арендодателем).
Нужно ли указывать причину расторжения?
Причина не обязательна, если стороны согласны расторгнуть договор «по взаимному согласию». Однако указание причины (например, «переезд», «изменение финансового положения») может упростить процесс, особенно если договор содержит пункт о расторжении по определённым основаниям.
Ошибки, которых следует избегать
- Отсутствие указания даты расторжения – без чёткой даты невозможно определить, с какого момента прекращаются обязательства.
- Неурегулированные финансовые вопросы – если в документе не указано, что залог и арендные платежи полностью выплачены, может возникнуть спор.
- Неоформленный акт приёма‑передачи – без него арендодатель может требовать компенсацию за «повреждения», о которых нет в соглашении.
- Отсутствие подписей обеих сторон – документ считается недействительным без подписи каждой из сторон.
- Недостаточная копия – храните оригиналы и копии, лучше в разных местах (дом, электронная почта).
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры между физическими лицами – простой, но важный юридический документ. Его правильное составление позволяет избежать конфликтов, ускорить возврат залога и обеспечить законность прекращения аренды. Следуйте рекомендациям, приведённым в этой статье, используйте проверенный шаблон и при необходимости проконсультируйтесь с юристом.
Если вы ищете готовый бланк, его можно скачать бесплатно с порталов «Моё дело», «КонсультантПлюс», «nalog-nalog.ru» – просто выберите вариант, соответствующий типу аренды (жилая квартира, нежилое помещение) и заполните данными сторон.
Желаем вам безболезненного и безопасного завершения арендных отношений!