Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В сделках с недвижимостью цена является одним из ключевых параметров‚ от которого зависят все дальнейшие юридические и финансовые обязательства сторон. Иногда после заключения основного договора (купли‑продажи‚ аренды‚ подряда и т.п.) возникает необходимость изменить стоимость объекта – например‚ в результате проведения улучшений‚ переоценки рынка или согласования дополнительных расходов. Для этого используют дополнительное соглашение о цене (иногда называют «дополнительное соглашение об изменении стоимости»).

Что такое соглашение о цене объекта недвижимости?

Соглашение о цене – это письменный документ‚ который вносит изменения в уже заключённый основной договор и фиксирует новую стоимость (или её часть) объекта недвижимости. Такое соглашение оформляется в простой письменной форме‚ подписывается обеими сторонами и становится неотъемлемой частью первоначального контракта.

Правовая основа

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): статьи 420‑424 о договорных отношениях‚ статья 381.1 о включении обеспечительного платежа в стоимость объекта.
Федеральный закон «Об ипотеке» (при наличии ипотечного кредитования).
Нормативные акты‚ регламентирующие порядок регистрации прав на недвижимое имущество.

Когда требуется соглашение о цене?

После проведения улучшений‚ которые существенно повышают рыночную стоимость квартиры (например‚ ремонт‚ установка новых инженерных систем).
При изменении условий финансирования (добавление/удаление обеспечительного платежа).
При корректировке цены в связи с изменением рыночных условий‚ инфляции или судебных решений.
При необходимости отразить в договоре дополнительные расходы (комиссии‚ налоги‚ расходы на регистрацию).

Структура типового соглашения о цене

Ниже представлена типовая схема документа‚ составленного на основе реальных образцов (см. Дополнительное соглашение об изменении стоимости (цены) квартиры и Соглашение о внесении обеспечительного платежа).

Шапка документа

Дополнительное соглашение об изменении стоимости (цены) объекта недвижимости
Город: _____________

Стороны договора

Продавец – ФИО‚ паспортные данные‚ адрес регистрации.
Покупатель – ФИО‚ паспортные данные‚ адрес регистрации.

Предмет соглашения

Указывается объект недвижимости (адрес‚ кадастровый номер‚ площадь) и ссылка на основной договор купли‑продажи (номер‚ дата).

Описание причины изменения цены

Например: «За время эксплуатации квартиры продавцом произведены улучшения‚ которые существенно увеличили её стоимость. Сумма улучшений оценивается в 5 000 000 (пять миллионов) рублей.»

Новая стоимость и порядок её оплаты

Новая стоимость объекта: ____________ рублей.
Сумма‚ подлежащая дополнительному внесению: ____________ рублей.
Способ оплаты: банковский перевод‚ внесение в банковскую ячейку‚ оплата картой и т.п.

Положения о возврате и штрафных санкциях

Возврат средств в случае расторжения договора по вине продавца.
Штрафы за несвоевременную оплату (процент от суммы‚ фиксированная сумма).
Условия возврата обеспечительного платежа (см. пункт 4.2 образца Соглашения о внесении обеспечительного платежа).

Подписи сторон

_____________________ _____________________
(Продавец) (Покупатель)

Как правильно оформить соглашение о цене?

Подготовка данных – соберите все документы‚ подтверждающие улучшения (акты выполненных работ‚ сметные расчёты‚ выписки из реестра).
Оценка стоимости – привлеките независимого оценщика или используйте рыночные аналоги.
Согласование условий – обсудите с покупателем/продавцом точную сумму‚ порядок и сроки оплаты.
Составление текста – используйте шаблон‚ но адаптируйте его под конкретную сделку (укажите номер основного договора‚ точный адрес‚ кадастровый номер).
Подписание – обе стороны подписывают документ в присутствии свидетелей или нотариуса (по желанию сторон).
Регистрация (при необходимости) – если изменение цены влияет на размер налога или требуется для регистрации прав‚ подайте документ в Росреестр.

Частые ошибки

Отсутствие ссылки на основной договор – суд может признать соглашение недействительным.
Неуказание точных реквизитов банковской операции – усложняет доказательство факта оплаты.
Сокрытие информации о наличии обременений (аренда‚ залог) – может привести к спорам.
Отсутствие пунктов о возврате средств при расторжении – повышает риск финансовых потерь.

Пример полного текста соглашения (шаблон)

<h1>Дополнительное соглашение об изменении стоимости (цены) квартиры</h1>
<p>Город Москва<br>«__» ___________ 20__ г.</p>


<h2>1. Стороны</h2>
<ul>
 <li><b>Продавец:</b> Иванов Иван Иванович‚ ‚ паспорт 4500 123456‚ выдан ОУФМС России по г. Москве‚ код подразделения 770-001‚ зарегистрирован по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 10‚ кв. 5.</li>
 <li><b>Покупатель:</b> Петрова Мария Сергеевна‚ ‚ паспорт 4500 654321‚ выдан ОУФМС России по г. Москве‚ код подразделения 770-002‚ зарегистрирована по адресу: г. Москва‚ ул. Пушкина‚ д. 20‚ кв. 12.</li>
</ul>

<h2>2. Предмет соглашения</h2>
<p>Стороны заключили Дополнительное соглашение к Договору купли‑продажи квартиры № ____ от «__» ___________ 20__ г.‚ расположенной по адресу: г. Москва‚ ул. Свердлова‚ д. 15‚ кв. 34 (кадастровый номер: 77:01:0000000:1234).</p>
<h2>3. Причина изменения цены</h2>
<p>В период с __ по __ были проведены улучшения: установка новой системы вентиляции‚ ремонт ванных комнат‚ замена окон на энергосберегающие. Стоимость улучшений‚ согласно оценке независимого эксперта‚ составляет 5 000 000 (пять миллионов) рублей.</p>

<h2>4. Новая стоимость и порядок оплаты</h2>
<ul>
 <li><b>Сумма‚ подлежащая дополнительному внесению покупателем:</b> 5 000 000 (пять миллионов) рублей.</li>
 <li><b>Способ оплаты:</b> перевод на расчётный счёт Продавца № 40702###-###-####0001 в банке «Тинькофф»‚ ИНН 7701234567‚ кБК 00000000000000000000‚ либо внесение наличных в банковскую ячейку‚ расположенную в отделении банка «Сбербанк» (отделение № 1234).</li>
</ul>

<h2>5. Положения о возврате средств</h2>
<p>В случае расторжения Договора купли‑продажи по вине Продавца или по инициативе сторон до момента регистрации права собственности‚ Продавец обязуется вернуть Покупателю полную сумму‚ внесённую в рамках настоящего соглашения‚ в течение 10 (десяти) банковских дней с даты подачи соответствующего заявления.</p>

<h2>6. Ответственность сторон</h2>
<ul>
 <li>За несвоевременное внесение суммы из пункта 4 Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0‚1 % от суммы за каждый день просрочки.</li>
 <li>За нарушение условий возврата средств‚ указанных в пункте 5‚ Продавец выплачивает штраф в размере 5 % от суммы возврата.</li>
</ul>

<h2>7. Прочие условия</h2>
<p>Все остальные условия Договора купли‑продажи‚ не изменённые настоящим Соглашением‚ остаются в силе.</p>

<h2>8. Подписи сторон</h2>
<pre>
_____________________ _____________________
(Продавец) (Покупатель)
</pre>

Что делать‚ если возник спор?

Переговоры – попытайтесь решить вопрос мирно‚ используя доказательства (квитанции‚ акты‚ оценочные заключения).
Альтернативное разрешение споров – медиация или арбитраж.
Судебный порядок – подача искового заявления в суд общей юрисдикции. В иске укажите:
- основания изменения цены;
- копию дополнительного соглашения;
- доказательства оплаты;
- требуемую сумму (возврат‚ штраф‚ пени).

Суд учитывает‚ что дополнительное соглашение является частью основного договора (ст. 420 ГК РФ) и обязано соответствовать требованиям добросовестности и законности.

Соглашение о цене объекта недвижимости