Договор коммерческого найма жилого помещения — это двустороннее соглашение, по которому собственник передаёт нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование на определённый срок. В отличие от социального найма, этот тип договора регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и имеет расширенную свободу условий.

Обязательные реквизиты договора

Предмет договора

Необходимо максимально точно описать объект:

• Полный адрес: город, улица, дом, квартира.
• Кадастровый (или условный) номер.
• Площадь общая и жилая.
• Список имущества (мебель, техника), передаваемого вместе с квартирой.

Стороны договора

Для физического лица указываются:

• ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.

Для юридического лица:

• Полное наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес, ФИО и должность подписанта.

Права и обязанности сторон

Наймодатель обязан:

1. Передать помещение в надлежащем состоянии.
2. Обеспечить беспрепятственное пользование.
3. Проводить капитальный ремонт.

Наймодатель вправе:

• Проверять сохранность имущества (предварительно согласовав с нанимателем).
• Расторгнуть договор досрочно при систематической просрочке арендной платы.

Наниматель обязан:

• Уплачивать арендную плату и коммунальные услуги своевременно.
• Содержать помещение в исправном состоянии.
• Не передавать помещение субарендаторам без письменного согласия.

Наниматель вправе:

• Совершать косметический ремонт за свой счёт.
• Заселять проживающих (в пределах установленной санитарной нормы).

Срок договора и условия продления

Договор может быть заключён:

• На срок до 1 года, считается краткосрочным.
• От 1 до 5 лет — стандартная практика.
• Более 5 лет — редко используется без опции досрочного расторжения;

Условие автоматического продления («тихое продление») следует прописать отдельно. По умолчанию, если договор молчит о продлении, он считается прекращённым.

Арендная плата и порядок расчётов

Целесообразно включать процент индексации (например, +5 % ежегодно) и способ оплаты (безнал, карта, электронный перевод).

Порядок передачи и возврата жилья

Акт приёма-передачи

Подписывается в двух экземплярах и содержит:

• Фиксацию состояния (фото/видео-отчёт).
• Перечень имущества с указанием износа.
• Показания счётчиков (газ, вода, электричество).

Задаток и залог

Задаток (ст. 380 ГК РФ):

• Сумма засчитывается в счёт первого месяца аренды.
• Если наниматель отказался от договора — не возвращается.

Страховой депозит (залог):

• Обычно равен одному-двум арендным месяцам.
• Удерживается на покрытие ущерба и долгов.
• Возвращается в течение 10 дней после выселения.

Ответственность сторон и штрафы

Досрочное расторжение

Основания для наймодателя

1. Наниматель более 2 раз подряд просрочил плату.
2. Помещение используется не по назначению (под офис, склад и т;д.).
3. Существенный ущерб имуществу без компенсации.

Основания для нанимателя

1. Наймодатель не устраняет аварийные повреждения свыше 10 дней.
2. Нарушение прав третьих лиц (например, иски и аресты).
3. Необходимость срочного выезда по уважительным причинам (переезд, командировка).

Все основания должны быть прописаны в договоре и подтверждены письменным уведомлением за 30 дней до расторжения, если иное не оговорено.

Подводные камни и рекомендации

• Проверка прав собственника. Запросите ЕГРН-выписку не старше 5 дней и сверьте собственника с паспортом.
• Прописка/регистрация. Если наниматель планирует прописаться, в договоре нужно указать обязанность наймодателя предоставить гарантийное письмо в паспортный стол.
• Налоги. С НДФЛ с аренды снижен до 13 % для физлиц, но наймодатель обязан подать 3-НДФЛ.
• Животные. Укажите, разрешено ли держать питомцев и сколько.

Шаблон ключевых пунктов договора

 <p><b>Пункт 1. Предмет договора</b></p>
 <p>Наймодатель передаёт нанимателю квартиру общей площадью 54 м² по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 12, кв. 34.</p>

 <p><b>Пункт 2. Срок</b></p>
 <p>Договор заключён на 12 месяцев с «19» апреля 2026 г. по «19» апреля 2027 г. При отсутствии письменного уведомления о расторжении за 30 дней договор продлевается на тех же условиях на следующий год.</p>

 <p><b>Пункт 3. Арендная плата</b></p>
 <p>Размер ежемесячной платы составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей. Оплата осуществляется по безналичному расчёту на расчётный счёт № 40###-###-####0001234 в АО «Альфа-Банк» не позднее 5 числа месяца, следующего за расчётным.</p>

Грамотно составленный договор коммерческого найма минимизирует риски обеих сторон и упрощает разрешение споров. При составлении лучше использовать проверенные онлайн-конструкторы (например, Договор.ру или аналоги), а при сложных условиях — консультироваться с юристом.

Если вы сомневаетесь в правильности формулировок, всегда можно скачать готовые образцы в формате PDF или DOCX, адаптировать их под свою ситуацию и заверить у нотариуса при необходимости.