Земельный кодекс РФ закрепляет за собственниками недвижимости, расположенной на земельном участке, исключительное преимущественное право на приобретение этого участка в аренду или в собственность. Однако на практике возникают спорные ситуации, когда такое право одновременно заявляют несколько лиц: собственники здания и землепользователи, которые арендуют участок. В статье разберёмся, кто именно обладает преимуществом, какие требования предъявляет закон и как действовать, чтобы право реализовать.

Правовая база: ключевые статьи Земельного кодекса РФ

Исключительное право собственников зданий и сооружений

Пункт 1 статьи 36 ЗК РФ прямо устанавливает:

«Собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены указанные здания, сооружения, в аренду или в собственность в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».

Дополнительные нормы

• Статья 39.20 ЗК РФ — детализирует порядок реализации исключительного права собственниками капитальных объектов.
• Федеральный закон № 171-ФЗ от — внёс изменения, обязующие органы местного самоуправления предоставлять участки по заявлению собственников объектов капитального строительства без аукционов.

Кто именно считается собственником здания/сооружения

Важно понимать: преимущественным правом обладает именно собственник здания, сооружения или помещений в нём, зарегистрированный в ЕГРН. Это значит:

1. Если здание находится в долевой собственности (например, МКД), каждый собственник помещения вправе заявить требование о предоставлении участка.
2. Если помещения принадлежат разным лицам, право возникает у всех собственников одновременно, но реализовать его можно только совместно или по соглашению.
3. Арендаторы земли, не имеющие права собственности на объекты капитального строительства, не могут воспользоваться исключительным правом.

Пошаговая инструкция для собственника

Шаг 1. Подготовка документов

• Выписка из ЕГРН на здание/сооружение или помещение.
• Кадастровый паспорт земельного участка (если уже оформлен).
• Технический план или поэтажный план здания.
• Доверенность (если действует по представителю).

Шаг 2. Обращение в орган местного самоуправления

Заявление подаётся в:

• Администрацию муниципального района (для земель сельхозназначения).
• Департамент имущественных отношений города (в черте населённых пунктов).

Шаг 3. Форма заявления

Минимум должен содержать:

1. Наименование органа.
2. Паспортные данные или реквизиты юрлица.
3. Кадастровые номера здания и участка.
4. Форма предоставления: аренда или собственность.
5. Обязательство уплатить кадастровую стоимость (если участок предоставляется в собственность).

Шаг 4. Сроки и результаты

Закон выделяет 30 дней для:

• Проверки документов.
• Подготовки проекта решения.
• Уведомления заявителя.

При положительном решении заключается:

• договор аренды без торгов, или
• переходит право собственности после оплаты кадастровой стоимости.

Спорные ситуации: собственники vs. арендаторы земли

Кейс из практики: Владивостокский муниципалитет отказал собственнику здания в предоставлении участка, мотивируя тем, что земля уже сдана в аренду третьему лицу. Верховный суд РФ (постановление от 15 октября 2025 г.) признал такой отказ незаконным, указав, что «исключительное право собственников превышает интересы арендаторов».

Как действовать при конфликте

1. Обжаловать отказ в суде общей юрисдикции или арбитраже.
2. Привлечь Росреестр: подать жалобу на неисполнение предписаний ЗК РФ.
3. Использовать досудебную претензионную процедуру (10 рабочих дней).

Нюансы для долевой собственности

Многоквартирные дома

В МКД право возникает у всех собственников помещений. Чтобы реализовать его:

• Требуется решение общего собрания (кворум ≥ 50 % голосов).
• Принимается решение: выкупать участок в общую долевую собственность или передать в аренду ТСЖ/управляющей компании.

Коммерческие здания

Если здание принадлежит юрлицам-долевикам, необходимо:

1. Согласовать условия с каждым участником (договор простого товарищества).
2. Указать в заявлении всех собственников.
3. Оплатить долю каждого пропорционально площади.

Калькуляция затрат

Чек-лист перед подачей заявления

• ☐ Убедитесь, что вы действительно собственник (ЕГРН без обременений).
• ☐ Проверьте, не значится ли участок в перечне земель, изъятых из оборота (заповедники, ВБД).
• ☐ Соберите согласие всех долевых собственников (если объект многоквартирный).
• ☐ Подготовьте пакет документов в электронном виде (в большинстве регионов принимают через «Госуслуги»).
• ☐ Уточните дату ближайшего заседания комиссии по землепользованию.