Самое главное помнить: с 1 мая 2024 года вступили в силу Федеральные законы № 509-ФЗ и № 518-ФЗ, которые кардинально изменили практику регистрации и распоряжения недвижимостью. Ниже — подробное руководство о том, что именно может собственник, а чего делать уже нельзя.

Распоряжаться объектом любым законным способом

• Продать квартиру, дом, земельный участок или долю без ограничений.
• Дарить — с января 2025 г. договоры дарения оформляются только в нотариальной форме.
• Сдавать в аренду или безвозмездное пользование.
• Закладывать в банке под кредит (ипотеку).
• Оставлять в наследство по завещанию или по закону.

Важно: если объект приобретён в ипотеку, собственник может распоряжаться им только с письменного согласия банка-ипотекодержателя.

Регистрировать право аренды без ограничения срока

После 1 мая 2024 г. можно регистрировать договор аренды любой длительности, даже на 1 день. Раньше обязательной была регистрация только договоров от 1 года и выше.

Как это сделать:

1. Подать заявление через МФЦ или Госуслуги.
2. Оплатить госпошлину: 2 000 ₽ для физлиц, 22 000 ₽ для юрлиц.
3. Получить выписку из ЕГРН в течение 5 рабочих дней.

Вести малоэтажное строительство без разрешения?

Нет. Даже для строительства дома площадью до 500 м² с 2025 г. нужно:

• получить извещение о планируемом строительстве (ИПС);
• соответствовать техническому регламенту 159-ФЗ;
• ввести объект в эксплуатацию через Госстройнадзор.

Признать право собственности на самовольную постройку

Собственник земельного участка может узаконить самовольную постройку, если:

1. Земля находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном пользовании.
2. Постройка не нарушает градостроительные нормы и не затрагивает права третьих лиц.
3. Подано заявление в суд или Росреестр в порядке упрощённого оформления.

Срок рассмотрения — до 30 дней. Госпошлина — 350 ₽.

Оспаривание прав добросовестного покупателя

Если объект был куплен до вступления в силу 509-ФЗ (до 1 мая 2024 г.), добросовестный приобретатель сохраняет право собственности, даже если оно оспаривается государством.

После 1 мая 2024 г. государство может оспорить сделку, но только через суд и при наличии доказательств злоупотребления правами.

Дарение недвижимости в 2026 году

• Обязательная нотариальная форма с 1 января 2025 г.
• Налог для недобросовестных дарителей/одаряемых: 13 % от кадастровой стоимости, если они не близкие родственники.
• Регистрация в Росреестре через нотариуса в электронном виде — 3 дня.

Электронная подача документов в Росреестр

В 2026 г. более 70 % заявлений поступает в электронном виде через:

• Госуслуги (gosuslugi.ru)
• Мой Документ (личный кабинет Росреестра)
• Квалифицированную электронную подпись (КЭП) — упрощает процесс до 1 дня.

Особенности реорганизации федеральных объектов

По закону «Об особенностях реорганизации федерального …»:

1. Федеральные объекты могут передаваться в частную собственность только по решению Правительства РФ.
2. Собственник получает компенсацию в размере рыночной стоимости + 30 % на дополнительные расходы.
3. Оспорить решение можно в Верховном суде РФ в течение 6 месяцев.

Ключевые ссылки для собственника в 2026 году

• Официальный сайт Росреестра
• Госуслуги — недвижимость
• Федеральный закон 509-ФЗ