Собрание собственников жилья (далее – ОСС) – это высший орган управления многоквартирным домом, который принимает решения, влияющие на жизнь всех жильцов. С 2025‑2026 гг. в России произошли существенные изменения в законодательстве и в практике проведения ОСС, в т.ч. переход на электронный формат. В статье рассматриваются правовые основы, порядок созыва, кворум, виды решений, порядок голосования, оформление протоколов и новые требования, введённые в 2025‑2026 гг.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие деятельность ОСС:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (Ч. 1, ст; 44‑48).
2. Федеральный закон № 221‑ФЗ «О государственном учёте в сфере жилищно‑коммунального хозяйства».
3. Постановления Правительства РФ о порядке проведения ОСС и оформлении их протоколов (введены в действие осенью 2025 года).
4. Региональные нормативные акты (например, закон Московской области о переводе ОСС в электронный формат).

Согласно последним изменениям, закон был принят сразу во втором и третьем чтениях и теперь обязывает управляющие компании, ресурсоснабжающие организации и региональные органы участвовать в электронном документообороте ОСС.

Как и когда созывается ОСС

Кто имеет право инициировать собрание

• Собственники, владеющие совместно более 5 % общей площади дома;
• Управляющая компания (УК) – только после получения согласия собственников (в некоторых регионах, например, в Санкт‑Петербурге, обсуждается запрет УК инициировать ОСС без согласия).
• Органы местного самоуправления (по требованию закона).

Порядок уведомления

Уведомление о предстоящем ОСС должно быть разослано не менее чем за 10 дней (при очных встречах) и за 5 дней (при электронных собраниях). Уведомление включает:

1. Дата, время и место (или ссылка на онлайн‑платформу).
2. Повестка дня.
3. Текст предложений к голосованию.
4. Инструкцию по подключению к электронному собранию (при его проведении).

Кворум и правила голосования

Кворум

Для признания ОСС правомочным необходимо присутствие собственников, владеющих более 50 % общей площади дома (или их электронных представителей). При проведении ОСС в электронном формате кворум считается достигнутым, если в системе зафиксировано подключение собственников, владеющих требуемой долей.

Формы голосования

• Открытое голосование – голос каждого фиксируется в протоколе.
• Тайное голосование – применяется при решении вопросов, связанных с увольнением членов советов, конфликтных ситуациях.
• Электронное голосование – реализовано через специализированные платформы (см. пункт 4). Голос считается действительным, если собственник прошёл процедуру аутентификации.

Порог принятия решений

Электронный формат проведения ОСС

С 2025 года в Московской области планируется перевести в электронный формат половину всех собраний собственников. На сегодняшний день более 1,6 млн жителей Подмосковья уже участвуют в ОСС онлайн.

Технические требования

• Платформа должна поддерживать два‑факторную аутентификацию (логин/пароль + СМС‑код или электронный сертификат).
• Возможность записи видеотрансляции и последующего её просмотра.
• Функция «поднять руку», чат и опцию анонимного голосования.

Преимущества электронного ОСС

1. Увеличение явки – жильцы могут участвовать из любой точки.
2. Сокращение расходов на аренду помещений и печать материалов.
3. Прозрачность: все действия фиксируются системой, что уменьшает риск фальсификаций.
4. Ускоренный процесс оформления решений – протокол формируется автоматически.

Оформление протокола ОСС

Согласно новому алгоритму, протокол ОСС должен включать:

• Дата, время и место (или ссылка на онлайн‑сессию).
• Список присутствующих собственников (с указанием их долей).
• Повестку дня.
• Текст каждого вопроса и результаты голосования (количество «за», «против», «воздержавшихся», процент от общего количества голосов).
• Подписи председателя, секретаря и, при необходимости, электронные подписи всех присутствующих.

Подлинники протокола направляются в управляющую компанию, в региональный орган жилищного надзора и в архив ТСЖ (если таковой имеется). Электронные копии хранятся в облачном хранилище, к которому имеют доступ все собственники.

Роль управляющей компании (УК)

УК обязана:

1. Обеспечить подготовку повестки и разослать уведомления в соответствии с законом.
2. Предоставить техническую поддержку при проведении электронных ОСС.
3. Согласовать вопросы, требующие профессионального мнения (например, технические отчёты).
4. Вести протоколы и обеспечить их хранение в соответствии с новыми требованиями.

В некоторых регионах, включая Санкт‑Петербург, обсуждается ограничение права УК самостоятельно инициировать ОСС без предварительного согласия собственников, что направлено на усиление контроля жильцов над процессом принятия решений.

Последние изменения в законодательстве (2025‑2026 гг.)

• Осень 2025 года – вступление в силу ряда поправок к Жилищному кодексу, касающихся обязательного электронного формата ОСС в половине многоквартирных домов Московской области.
• Введён новый порядок направления подлинников протоколов в органы надзора – они теперь могут получать документы в электронном виде через единую гос‑систему.
• УК обязаны вовремя предоставлять жильцам отчёт о расходах и сведения о финансовом состоянии дома в электронном виде.
• Запрет на инициативу УК по созыву ОСС без согласия собственников обсуждается в Петербургском парламенте (проект закона будет рассмотрен в 2026 году).

Практические рекомендации для собственников

1. Следите за сроками – проверяйте, чтобы уведомление пришло не менее чем за 10 дней.
2. При электронных ОСС заранее тестируйте подключение к выбранной платформе (проверьте микрофон, камеру, интернет).
3. Внимательно читайте повестку и готовьте вопросы или предложения заранее.
4. Если вам не удобно участвовать онлайн, документируйте своё доверенное лицо (заполните доверенность в соответствии с законом).
5. После ОСС сохраняйте копию протокола – это важный документ, подтверждающий принятые решения.

Собрание собственников жилья в МКД – ключевой механизм коллективного управления домом. Новые законодательные инициативы 2025‑2026 гг., в частности переход к электронному формату и ужесточение требований к протоколированию, делают процесс более прозрачным и удобным для жильцов. Соблюдая правила созыва, кворума, голосования и оформления протоколов, собственники могут эффективно защищать свои интересы и способствовать развитию комфортного жилищного пространства.

Помните: своевременное участие в ОСС и активное голосование – ваш главный инструмент влияния на жизнь в вашем доме.