О чём статья

В 2020-м году вступили в силу существенные изменения в градостроительном и земельном законодательстве. С тех пор процедуру сноса старого дома и возведения нового можно условно разделить на три этапа:

1. Документальное подтверждение сноса.
2. Строительство нового объекта.
3. Ввод нового дома в эксплуатацию и постановка на кадастровый учёт.

Ниже — подробный алгоритм‚ актуальный на апрель 2026 года‚ с учётом последних разъяснений Росреестра и Минстроя.

Подготовительный этап: анализ старого дома и участка

Получаем выписку ЕГРН

• Убеждаемся‚ что старый дом зарегистрирован (есть кадастровый номер).
• Фиксируем границы ЗУ (земельного участка) и категорию земель.

Заказываем ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)

ГПЗУ покажет:

• процент застройки;
• минимальные отступы от границ;
• возможные ограничения (ОКН‚ зона охраны ЛЭП‚ водоохранная зона и т.д.).

Если новый проект не укладывается в нормативы‚ рассмотрите вариант оставить старый дом на кадастровом учёте‚ не заявляя о фактическом сносе‚ и строить в его границах «по-прежнему» (исключение — участки в охранных зонах).

Документальное оформление сноса (новые правила с 2020-го)

Уведомление о сносе (не «разрешение»)

С 2020-го года процедура упрощена:

1. Подаём уведомление в местную администрацию (МФЦ или Госуслуги).
   
   В уведомлении:
   • кадастровый номер старого дома;
   • причины сноса (ветхость‚ аварийность);
   • сроки начала и окончания демонтажа.
2. Получаем отметку о принятии — это заменяет собой «разрешение на снос».
3. Ждём 10 дней (молчаливое согласие администрации).

Фиксируем факт сноса

• Приглашаем техника БТИ или аккредитованного кадастрового инженера.
• Он составляет акт обследования с датой демонтажа и фотофиксацией.
• Акт отправляется в Росреестр для снятия объекта с кадастрового учёта.

Важно! Пока дом числится в ЕГРН‚ любая новая постройка на его месте потенциально может быть признана самовольной и подлежать сносу по иску муниципалитета.

Подготовка участка к новому строительству

Вывоз строительного мусора

• Подписываем договор с лицензированной транспортной компанией.
• Оформляем карту размещения отходов (по требованию РПН).

Временные инженерные решения

• Въезд для спецтехники (ширина ≥ 3‚5 м).
• Временный заездной карман или площадка для подъёмного крана.
• Бытовки для строителей и складов (требуется уведомление МЧС‚ если > 50 м²).

Проектирование и разрешение на строительство нового дома

Градостроительный план нового объекта

На основе ГПЗУ архитектор формирует:

• архитектурно-строительный раздел (АР/АС);
• конструктив (КР);
• инженерные разделы (ЭО‚ ВК‚ ОВ‚ КИП).

Уведомление о планируемом строительстве ИЖС/СНТ

Для объектов ИЖС до 1500 м² и высотой ≤ 3 этажа:

1. Подаём в МФЦ уведомление о планируемом строительстве (форма № 1).
2. Через 10 дней получаем разрешение на строительство (если без замечаний).

Строительство и ввод в эксплуатацию

Электронный журнал строительного контроля (ЖСК)

Начиная с 2023-го года обязателен ЖСК в ГИС «Электронный Дом». Ведёт его генподрядчик или сам застройщик-физлицо.

Техническое обследование и ввод

1. Заказываем технический план у кадастрового инженера.
   
   Документ включает: фотографии‚ обмеры‚ планировки‚ экспликацию помещений.
2. Подаём декларацию о соответствии (форма № 2) в МФЦ/Госуслуги.
3. Получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для ИЖС автоматически приходит в течение 7 дней при отсутствии замечаний).
4. Регистрируем право собственности в Росреестре (заявление + технический план + ЕГРН на ЗУ).

Типовые ошибки и способы их избежать

Сколько стоит узаконить «снесён-с-построил» в 2026 году (московский регион‚ пример)

• Техник-БТИ: 8 000–12 000 ₽ (акт обследования + технический план).
• Кадастровый инженер: 15 000–25 000 ₽.
• Госпошлина за регистрацию: 2 000 ₽ (дом) + 350 ₽ (участок).
• Юрист / сопровождение «под ключ»: 50 000–90 000 ₽.

Чек-лист для застройщика (PDF можно скачать по ссылке)

1. Получил выписку ЕГРН на дом и участок.
2. Заказал и получил ГПЗУ.
3. Подал уведомление о сносе → получил отметку.
4. Снёс дом‚ вывез мусор‚ пригласил БТИ.
5. Снял старый дом с кадастрового учёта.
6. Заказал проект нового дома‚ подал уведомление о строительстве.
7. Вёл электронный ЖСК.
8. Построил‚ оформил технический план‚ подал декларацию.
9. Зарегистрировал право собственности на новый дом.

С 2020-го года процедура «снес-и-построил» стала проще‚ но строже: достаточно уведомлений‚ но обязательна сдача технических документов. Главная рекомендация — не экономить на кадастровом инженере и юристе‚ чтобы в будущем не столкнуться с исками муниципалитета о самовольной постройке.

Остались вопросы? Задавайте в комментариях — постараемся ответить на каждый.