В 2026 году процедура сноса незавершённого строительства стала ещё жёстче регулируемой: новые поправки в ГрК РФ и постановления Правительства ужесточили требования к проектной документации и контроль со стороны Росреестра и органов МСУ.
Почему «недострой» требует особого подхода
Незавершённый объект никогда не принимался по акту ввода, значит:
- он не числится в ЕГРН как «здание»;
- но всё равно считается объектом капитального строительства (п. 10-1 ПП РФ № 145/2024);
- его нельзя снести без проекта организации работ по сносу (ПОРС), даже если работы выполнены менее чем на 30 %.
Основные риски
- Административка за отсутствие ПОРС — до 1 млн ₽ на компанию-застройщика (ст. 9.5 КоАП).
- Уголовка при травмах на строительной площадке (ст. 217 УК РФ).
- Суд может вернуть объект «к жизни», если докажет, что снос был экономически неоправдан.
Пошаговая схема сноса объекта незавершённого строительства в 2026 году
| Шаг | Кто действует | Ключевые документы | Куда подавать | Срок |
|---|---|---|---|---|
| Принятие решения | Застройщик / собственник | Протокол общего собрания участников долевого строительства или единоличное решение застройщика | — | 1–3 дня |
| Инженерное обследование | Лицензированная экспертная организация | Акт обследования по форме № КИ-6, фото/видео-съёмка, заключение о несущей способности | Кадастровому инженеру | 5–7 р. дней |
| Разработка ПОРС | Проектная организация, входящая в реестр Минстроя | Проект организации работ по сносу (ПОРС) + СЗЗ + ПЗК + План демонтажа | Экспертиза Главгосэкспертизы РФ | 15–30 р. дней |
| Экспертиза | ФГУ «Главгосэкспертиза» | — | 15 р. дней | |
| Уведомление о сносе | Застройщик | Уведомление по форме Приложения № 1 к Приказу Минстроя № 34/пр-2019 + копия ПОРС | Комиссия по сносу при Минстрое региона / Мосгоркомитет | 7 р. дней на регистрацию |
| Получение разрешения | Орган МСУ | Разрешение на снос № РС-2026-… (печать + электронная подпись) | ОАТИ (для Москвы) | 10 р. дней |
| Снятие с кадастрового учёта | Кадастровый инженер | Акт технического обследования, заявление Росреестра формы № Р-12 | МФЦ / Росреестр | 10 р. дней |
| Проведение работ | Подрядчик с допуском СРО «Снос» | Журнал производства работ, наряды-допуски, акты КС-2/КС-3 | — | по графику ПОРС |
| Утилизация отходов | Лицензированный оператор | Транспортные накладные 1-Т/2-Т, акты утилизации | Росприроднадзор | в течение сноса |
| Ввод земельного участка в нормативное состояние | Застройщик | Акт благоустройства, фотофиксация | Муниципалитет | 7 р. дней |
Какие документы нужны именно для «недостроя»
До начала проектирования
- Свидетельство о праве собственности или договор долевого участия (даже если объект не введён).
- Разрешение на строительство (если сохранилось сроком до 10 лет).
- Технический паспорт объекта на стадии «незавершённое строительство».
- Кадастровый паспорт земельного участка с актуальными координатами.
- Списки лиц с правами требования (дольщики, залогодержатели).
Проектная часть
- ПОРС — обязательно должен содержать:
- раздел «Оценка воздействия на окружающую среду» (ОВОС);
- схему подключения к сетям инженерного обеспечения (для отключения);
- схему вывоза строительного мусора и категорию отходов (ФККО 201307).
- Генеральный план демонтажа в масштабе 1:500.
Разрешительная часть
- Разрешение на снос — форма № РС-2026, заверенное электронной подписью Минстроя региона.
- Согласование с МЧС при высоте >15 м.
- Согласование с Роспотребнадзором при наличии аммиачных холодильных установок.
Распространённые ошибки и штрафы 2026 года
| Ошибка | Санкция | Как избежать |
|---|---|---|
| Пропущен акт обследования | отказ в регистрации уведомления | Заказать обследование до сдачи ПОРС |
| Отсутствие уведомления дольщиков | судебный иск о признании сноса незаконным | Опубликовать уведомление в «Вестнике госзакупок», разослать по e-mail |
| Неправильный код ФККО | штраф Росприроднадзора 250 тыс ₽ | Сверить коды с приказом Минприроды № 89/2025 |
Чек-лист для застройщика (PDF можно скачать)
Скачать чек-лист PDF
FAQ: отвечаем на популярные вопросы
Можно ли не готовить ПОРС, если доля готовности < 30 %?
Нет. По ст. 55.30 ГрК РФ объект капитального строительства — это любой сооружённый фундамент + несущие конструкции. С 2026 г. порог 30 % упразднён.
Кто оплачивает снос, если застройщик банкрот?
По очереди: залогодержатель → Фонд защиты дольщиков → саморегулируемая организация строителей (СРО), если застройщик застраховал риск.
Сколько стоит весь комплект документов в Москве (2026)?
- Акт обследования, 45 000 ₽;
- ПОРС + экспертиза — от 180 000 до 400 000 ₽ в зависимости от площади;
- согласования и разрешения — 25 000 ₽;
- кадастровые работы и снятие с учёта — 15 000 ₽.
Для сноса объекта незавершённого строительства в 2026 году необходимо:
- обязательно подготовить проект организации работ по сносу (ПОРС);
- получить разрешение органа МСУ;
- снять объект с кадастрового учёта до начала физического демонтажа;
- выполнить полный цикл уведомления дольщиков и заинтересованных лиц.
Нарушение любого из перечисленных пунктов влечёт за собой штрафы, приостановку работ и возможное восстановление здания по суду.