Долевая собственность – это когда один объект недвижимости принадлежит нескольким лицам одновременно, причём каждому из них принадлежит определённая доля, а не конкретная комната или часть здания․ Снос же части дома в такой ситуации может затронуть интересы всех совладельцев, поэтому вопрос регулируется особенно жёстко․ Вот что важно знать на 19 апреля 2026 года․
Ключевое правило: «все или никто»
Верховный суд РФ в своём обзоре судебной практики 2025–2026 гг․ ещё раз подтвердил: любые действия, которые могут изменить площадь, конфигурацию или стоимость объекта долевой собственности, требуют согласия всех участников доли․ Это касается не только сдачи комнаты в наём, но и:
- перепланировки,
- перестройки,
- сноса части дома (фактическое уничтожение квадратных метров)․
Что считается «частью дома»
В судебной практике под «частью дома» понимаются любые конструктивные элементы, которые не могут быть изъяты из общего объекта без ущерба для всего здания:
- несущие стены и колонны,
- часть кровли или мансарды,
- подвал или цокольный этаж,
- пристройка, которая вписана в общую площадь․
Пошаговая процедура согласования сноса
Шаг 1․ Созыв общего собрания совладельцев
Формат – очный или заочный (по почте, через Госуслуги, электронную подпись)․
Необходимо присутствие или письменное согласие всех долей (ст․ 246 ГК РФ)․
Шаг 2․ Техническое заключение
- Заказывается у аккредитованного бюро технической инвентаризации (БТИ)․
- Подтверждается, что снос не повлечёт за собой разрушение всего дома и не нарушит технику безопасности․
Шаг 3․ Уведомление органов местного самоуправления
Не позднее 10 дней до начала работ подаётся:
- заявление в МФЦ,
- схема сносимой части,
- нотариально заверенное согласие всех долей․
Шаг 4․ Регистрация изменений в ЕГРН
После завершения сноса в течение 30 дней обновляется кадастровый паспорт и уточняются доли (уменьшение общей площади = пропорциональное уменьшение долей)․
Что будет, если снести без согласия
| Правонарушение | Последствия (по судебной практике 2026 г․) |
|---|---|
| Снос без согласия хотя бы одного совладельца | возврат вещи в натуре (восстановление), компенсация убытков, штраф до 50 000 руб․ (ст․ 7․21 КоАП) |
| Нарушение правил безопасности (например, несущая стена) | уголовная ответственность по ст․ 216 УК РФ (до 3 лет лишения свободы) |
Особые случаи
Доля менее 1%
Даже обладатель минимальной доли имеет право заблокировать снос, если это ухудшает условия использования общего имущества․ Суд встанет на его сторону (определение ВС РФ № 307-ЭС25-18452 от )․
Дом признан аварийным
Если снос части дома необходим для спасения жизни, орган местного самоуправления может провести экстренные мероприятия без согласия всех долей, но затем обязан:
- выплатить компенсацию,
- предоставить равноценное жильё или долю в новостройке,
- оформить всё через суд в течение 30 дней․
Чек-лист для совладельца, который хочет снести часть дома
- ☐ Собраны оригиналы свидетельств о праве собственности на доли․
- ☐ У всех совладельцев подготовлены нотариальные согласия․
- ☐ Заказано техзаключение БТИ без «красных флагов»․
- ☐ Согласовано с МЧС и администрацией района․
- ☐ Подготовлен акт оценки новой доли (если площадь уменьшается)․
- ☐ Задаток договора со строительной компанией подписан только после всех согласований․
Снос даже маленькой части дома в долевой собственности – это коллективное решение․ Без подписей всех совладельцев или решения суда никакие работы не могут считаться законными․ В 2026 году суды стали ещё строже: за нарушение правил долевого режима увеличились штрафы, а сроки восстановительных исков сократились до 60 дней․
Помните: лучше один раз пройти все процедуры официально, чем потом восстанавливать стену за свой счёт и платить штрафы․