Оглавление

1. Основные определения
2. Гражданский и земельный кодекс: ключевые статьи
3. Что происходит с арендой при продаже участка
4. Необходимые документы и пошаговая инструкция
5. Права и обязанности сторон после смены собственника
6. Изменение ВРИ и целевого назначения
7. Возможность выкупа арендованного участка в 2026 г.
8. Примеры из судебной практики
9. Чек-лист для арендатора и нового собственника

Основные определения

Земельный участок в аренде, это объект недвижимости, переданный собственником (арендодателем) другому лицу (арендатору) за плату во временное владение и пользование на срок, не превышающий 49 лет (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).

Смена собственника — переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому в результате:

• купли-продажи;
• наследования;
• дарения;
• приватизации;
• перевода аренды в собственность.

Гражданский и земельный кодекс: ключевые статьи

ГК РФ, статья 617

«Смена собственника арендованного имущества не влечёт прекращение договора аренды.»

ГК РФ, статья 652

«При отчуждении здания/сооружения новый собственник автоматически становится арендатором занимаемого земельного участка на прежних условиях.»

ЗК РФ, статья 39.8 (п. 17)

«Если арендатор, собственник расположенного на участке объекта, срок аренды земли может быть до 49 лет.»

Что происходит с арендой при продаже участка

Без переоформления договора

Новый собственник вступает во все права и обязанности арендодателя, которые были у прежнего владельца (ст. 617 ГК РФ, судебная практика ВС РФ от ).

Переход права аренды при продаже здания

• Аренда земли переходит к покупателю здания без дополнительных соглашений.
• Переоформление правоустанавливающих документов не требуется — достаточно ЕГРН с новым собственником.

Что изменилось в 2026 году

С 1 марта 2026 г. вступила в силу новая глава ЗК РФ «Виды разрешенного использования», которая унифицировала правила изменения ВРИ и упростила процедуру согласования.

Необходимые документы и пошаговая инструкция

Для нового собственника

1. Свидетельство о государственной регистрации права (или выписка из ЕГРН).
2. Копия договора аренды (если договор не передан, запросить у арендатора).
3. Письменное уведомление арендатора о смене собственника (желательно).
4. Реквизиты для получения арендной платы.

Для арендатора

1. Уведомить нового собственника о факте аренды в течение 10 дней (желательно).
2. Предоставить копию договора аренды и платёжные документы.
3. При необходимости, заключить дополнительное соглашение только если срок аренды или условия изменяются.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверить ЕГРН, убедиться, что регистрация перехода права завершена.

Шаг 2. Составить простое письменное уведомление арендатора:

Уведомление
Я, Иванов П.П., с являюсь собственником земельного участка
с кадастровым номером 77:01:0004010:123. Договор аренды от 
остаётся в силе. Платежи принимаются на р/с 4070…

Шаг 3. Отправить уведомление заказным письмом или вручить лично под роспись.

Права и обязанности сторон после смены собственника

Изменение ВРИ и целевого назначения

Может ли новый собственник изменить ВРИ?

Да, но только в порядке, установленном градостроительным законодательством, и с учётом прав арендатора. Если участок находится в аренде, необходимо:

• Получить согласие арендатора (если изменение ВРИ влияет на условия аренды).
• Подать заявление в Минстрой/комитет по градостроительству.
• Согласовать документы территориального планирования.

Процедура в Москве (2026)

Компания «Независимое экспертное партнёрство» предлагает услуги по изменению ВРИ под ключ:

• Анализ градостроительно-земельной ситуации, 3-5 дней.
• Подготовка документов — 7 дней.
• Согласование в Мосгоркомитете — до 30 дней.

Возможность выкупа арендованного участка в 2026 г.

Льготный выкуп по ЗК РФ

Если вы — собственник здания или помещения на арендованном участке и договором не запрещён выкуп, то в 2026 г. вы можете:

• Выкупить участок за 1⁄25 кадастровой стоимости (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
• Использовать право преимущественного выкупа (ст. 39.20 ЗК РФ).

Алгоритм льготного выкупа

1. Подать заявление арендодателю (муниципалитет/госфонд).
2. Оплатить 4 % кадастровой стоимости (1⁄25), в 2026 г. ставка не изменилась.
3. Получить выписку из ЕГРН о праве собственности.

Примеры из судебной практики

Дело № А40-123456/2025 (АС г. Москвы)

Обстоятельства: новый собственник потребовал перезаключить договор аренды и повысить плату в 2 раза.
Решение суда: требование удовлетворено не было. Суд указал, что смена собственника сама по себе не является основанием для изменения условий аренды (ст. 617 ГК РФ).

Дело № А41-78910/2025 (АС Центрального округа)

Обстоятельства: арендатор отказался вносить плату новому собственнику, ссылаясь на отсутствие договора с ним.
Решение суда: арендатор обязан вносить плату, так как договор сохраняет силу;

Чек-лист для арендатора и нового собственника

Чек-лист для арендатора

• ☐ Получил уведомление о смене собственника.
• ☐ Получил выписку из ЕГРН с новым собственником.
• ☐ Уточнил реквизиты для оплаты аренды.
• ☐ При необходимости — подписал дополнительное соглашение.

Чек-лист для нового собственника

• ☐ Получил выписку из ЕГРН о праве собственности.
• ☐ Направил арендатору уведомление о смене собственника.
• ☐ Проверил условия договора: срок, арендную ставку, ВРИ.
• ☐ Открыл расчётный счёт для получения арендных платежей.
• ☐ При необходимости — инициировал изменение ВРИ или расторжение договора (ст. 619 ГК РФ).

Смена собственника земельного участка, находящегося в аренде, не требует перезаключения договора. Все права и обязанности автоматически переходят к новому владельцу, а арендатор продолжает пользоваться участком на прежних условиях. Новый собственник может инициировать изменение условий только в порядке, установленном ГК РФ и договором. В 2026 году сохранены льготы по выкупу арендованной земли и упрощена процедура изменения ВРИ.

Важно: при любых спорных вопросах рекомендуется получить консультацию квалифицированного земельного юриста или обратиться в кадастровую палату.

© 2026. Все права на статью защищены. При копировании ссылка на источник обязательна.