Актуальность темы. Споры о порядке пользования земельным участком часто возникают у совладельцев жилых домов, а также у лиц, приобретающих доли в недвижимости. Судебная практика Верховного Суда Российской Федерации (ВСР) за последние годы формирует единый подход к определению порядка пользования, учитывая как доли в праве собственности, так и исторически сложившийся порядок землепользования. В статье рассмотрены нормативно-правовые основы, основные требования к суду и анализ типовых решений Верховного Суда.

Нормативно‑правовая база

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ):
  • Статья 35 – порядок пользования земельным участком при совместной собственности;
  • Статья 64 – обязательность разрешения земельных споров в суде;
  • Статья 247 – владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников;
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
  • Ст. 153‑154 – понятие сделки, её правовая сила;
  • Ст; 166 – основания признания сделки недействительной;
  • Ст. 252‑254 – порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности;
• Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ):
  • Ст. 327 – порядок обжалования решений судов первой инстанции;
  • Ст. 328 – обязательность рассмотрения всех обжалованных вопросов;

Только совместное применение этих норм позволяет суду правильно определить порядок пользования земельным участком и обеспечить компенсацию за несоразмерность долей.

Понятие «сложившийся порядок пользования»

Согласно практике Верховного Суда, сложившийся порядок пользования – это фактическое распределение прав на использование земельного участка, которое существует в течение длительного времени (обычно более 5‑10 лет) и подтверждается документальными (технические паспорта, экспертизы) и фактическими (наличие коммуникаций, дорожных путей, ограждений) доказательствами.

Ключевые критерии:

1. Продолжительность фактического использования (не менее 5 лет, но в практике встречаются сроки до 15‑20 лет);
2. Наличие согласованных действий сторон (общий доступ к коммуникациям, совместные расходы на содержание участка);
3. Отсутствие официального соглашения, противоречащего этому порядку.

Если такие критерии подтверждены, суд может учитывать их при определении порядка пользования, однако это не освобождает от обязательного соблюдения пропорционального распределения в соответствии с долями в праве собственности. При несоответствии долей и фактического пользования требуется компенсация (денежная или в натуре) за несоразмерность.

Основные требования Верховного Суда к суду первой и апелляционной инстанций

• Обязательное исследование долей в праве собственности (ст. 35 ЗК РФ, ст. 252‑254 ГК РФ). Суд обязан установить размер каждой доли и сравнить его с фактическим использованием.
• Учет сложившегося порядка пользования лишь как дополнения к долевому принципу, а не как заменяющего его.
• Предложение альтернативного варианта при отказе в определении порядка пользования (принцип эффективной судебной защиты).
• Компенсация за несоразмерность – денежная выплата или предоставление части участка в натуре в случае, если доля собственника в праве собственности меньше фактической доли пользования.
• Соблюдение процессуальных норм – проверка только обжалуемой части решения (ст. 327‑328 ГПК РФ), обязательное рассмотрение всех вопросов, вытекающих из иска.

Анализ типовых дел, рассмотренных Верховным Судом

Дело С. М. М. и Е. Э. М. против Щ. Л. П., Т. Д. В., Т. В. Н. (Тульский район)

Суть спора: определение порядка пользования земельным участком, снос надворных построек.

Решение судов первой и апелляционной инстанций: первая инстанция определила порядок пользования (вариант № 3 плана кадастрового инженера), но отказала в сносе построек; апелляционный суд отменил решение полностью, не рассмотрев вопрос о порядке пользования.

Позиция Верховного Суда:

• Апелляционный суд нарушил ст. 327‑328 ГПК РФ, так как обжалована была лишь часть решения (определение порядка пользования).
• Суд не учёл ст. 35 п. 1 ЗК РФ, согласно которому при определении порядка пользования необходимо учитывать как доли, так и сложившийся порядок.
• Отсутствие альтернативного предложения нарушило принцип эффективной судебной защиты (см. обобщение судебной практики).

Дело Б. А. С. против Л. Г. И. и З. Н. И. (Бежицкий район, Брянск)

Суть спора: раздел жилого дома и земельного участка в натуре согласно долям vs. согласно сложившемуся порядку пользования.

Решение: первая инстанция частично удовлетворила иск, разделив дом пропорционально долям, а участок – по сложившемуся порядку. Апелляция оставила решение без изменения.

Верховный Суд:

• Отметил, что регистрация прав на земельный участок в соответствии с долями является сделкой (ст. 153‑154 ГК РФ), и её нельзя признавать недействительной без соответствующего заявления (ст. 166 ГК РФ).
• Суд первой и апелляционной инстанций не применили ст. 11.5 ЗК РФ и ст. 252‑254 ГК РФ, которые требуют деления участка пропорционально долям, если иное не установлено соглашением.
• Отсутствие доказательств соглашения о порядке пользования привело к нарушению принципа пропорционального раздела.

Дело Ш. Л. Н. против О. Н. П. и К. Д. А. (Крым)

Суть спора: определение порядка пользования участком площадью 485 м², где существует 15‑летний сложившийся порядок.

Решение судов первой и апелляционной инстанций: отказ в удовлетворении иска, ссылка на несоответствие долям в праве собственности.

Верховный Суд:

• Указал на нарушение ст. 35 ЗК РФ – суд отказался учитывать сложившийся порядок, хотя закон допускает его совместно с долевым принципом.
• Отметил, что предварительное определение порядка пользования домом не является обязательным условием для определения порядка пользования землей.
• Суд не исследовал возможность компенсации за неравенство долей, что противоречит практическим рекомендациям Верховного Суда.

Дело А. Л. В. против М. М. А. (Щербиновский район, Краснодар)

Суть спора: изменение доли в праве собственности на дом (с 50/100 до 63/100) и соответствующее изменение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Решение судов первой и апелляционной инстанций: частичное удовлетворение, увеличение доли в доме, признание доли в земле 1575/2500.

Верховный Суд:

• Подчеркнул, что необходимо учитывать официально заключённое соглашение о распределении долей; без него суд не имеет права менять пропорцию в пользу одной из сторон.
• Суд не применил ст. 1 п. 11.5 ЗК РФ, который регулирует изменение долей в случае фактического перераспределения пользования.
• Отсутствие компенсации за несоразмерность (денежные выплаты) также послужило основанием для отмены решения;

Практические рекомендации для участников земельных споров

1. Соберите доказательства длительного пользования: технические паспорта, экспертизы, акты ввода в эксплуатацию, счета за коммунальные услуги.
2. Определите доли в праве собственности (настройка в ЕГРН, договоры купли‑продажи, наследственные акты).
3. Если фактическое пользование не соответствует долям, подготовьте расчёт компенсации (денежные выплаты, передача части участка).
4. При подготовке искового заявления укажите:
   • требование о определении порядка пользования с учётом долей и сложившегося порядка;
   • проект альтернативного варианта (например, распределение площади участка в натуре);
   • требование о компенсации за несоразмерность.
5. Если есть возможность, заключите соглашение между совладельцами о порядке пользования и долях – это значительно упрощает судебный процесс.
6. Обращайте внимание на процессуальные ограничения: апелляционный суд может рассматривать только обжалуемую часть решения (ст. 327‑328 ГПК РФ).

Практика Верховного Суда РФ чётко формирует два основных принципа при определении порядка пользования земельным участком:

• Пропорциональность – доля в праве собственности должна служить базой для распределения прав пользования.
• Учет сложившегося порядка – если существует длительный и документально подтверждённый порядок пользования, суд обязан его учитывать, но только в дополнение к пропорциональному принципу.

Нарушение любого из этих принципов (неисследование долей, игнорирование сложившегося порядка, отсутствие предложения альтернативного решения) приводит к отмене решений судов первой и апелляционной инстанций, как показано в рассмотренных выше делах.

Для юристов и собственников это означает необходимость тщательной подготовки доказательной базы, обязательного расчёта компенсаций и, по возможности, заключения соглашения между совладельцами до обращения в суд.

Список использованных источников

1. Решение народного суда Ленинского района г. Москвы от г. (PDF) – пример раннего применения принципов раздела земельных участков.
2. Обобщение судебной практики Верховного Суда по вопросам определения порядка пользования земельными участками – аналитический материал, использованный при подготовке статьи.
3. Земельный кодекс Российской Федерации (актуальная редакция 2025 г.).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая‑четвёртая, редакция 2024 г.).
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (редакция 2023 г.).

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.