Дата актуализации:  г․

Что такое ИЖС?

ИЖС — это индивидуальное жилищное строительство, вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, который фиксируется в кадастровом паспорте и в градостроительном плане․ На таком участке разрешается возведение частного жилья, но при этом действуют специальные нормы, отличные от правил для сельскохозяйственных (ЛПХ, СНТ) и подзаконных (ДНП) участков․

Основное правило: один жилой дом

Согласно действующим Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и нормативным документам СП 53․13330․2011 и СП 42․13330․2016, на участке, отведённом под ИЖС, допускается строительство только одного отдельностоящего жилого дома․ Это требование отражено в большинстве региональных правил, в т․ч․ в Московской области․

Почему именно один?

• Обеспечение достаточного отступа от границ участка (не менее 3 м по сторонам, 6 м от улицы)․
• Соблюдение пожарных и санитарных норм․
• Упрощённый порядок регистрации прав собственности и получения разрешения на ввод в эксплуатацию․

Есть ли исключения?

Законодательство РФ не содержит жёсткого запрета на построение более одного жилого здания, однако в реальности допускаются только дополнительные небольшие постройки при соблюдении ряда условий․

Дополнительные жилые объекты

К дополнительным объектам относятся:

1. Гаражи, машинные помещения и хозяйственные постройки (не более 30 % от общей площади дома)․
2. Сезонные (дачные) дома – небольшие одноэтажные постройки площадью до 50 м², используемые только в летний период․
3. Тепличные и садовые дома (до 25 м²), предназначенные для хранения инструментов․

Эти постройки считаются нежилыми в смысле ПЗЗ, поэтому их количество не ограничивается, но они не могут использоваться как постоянное жильё․

Многоквартирные дома на ИЖС‑участке

В редких случаях, если в местном планировании указано разрешение на многоквартирное строительство (например, в рамках программы «Городская агломерация»), может быть разрешено возведение более одного жилого корпуса․ Такое решение принимается только на уровне муниципального проекта и требует отдельного согласования․

Региональные особенности

• Москва – в столице количество жилых домов на одном участке не ограничено формально, но практические ограничения (отступы, плотность) всё равно заставляют застройщика строить один дом․
• Московская область – в 2025‑й редакции ПЗЗ чётко прописано: «на личных участках допускается размещение только одного жилого дома»․ Любой второй дом считается нарушением․
• Другие регионы (Калуга, Тульская область, Краснодарский край) могут иметь свои нормативы, но в большинстве случаев они следуют общероссийскому принципу «один дом – один участок»․

Как узаконить уже построенный второй дом?

Если второй дом уже возведён без разрешения, необходимо выполнить несколько шагов, чтобы попытаться легализовать объект․

Оценка соответствия нормативам

• Проверить отступы от границ (по СП 53․13330․2011 – минимум 3 м от соседних участков, 6 м от проезжей части)․
• Убедиться, что высота здания не превышает 20 м и количество этажей ≤ 3․
• Проверить, не превышает ли площадь второго дома 50 м² (если речь идёт о сезонном доме)․

Подача заявления в орган местного самоуправления

1. Собрать пакет документов:
   • Технический паспорт построенного здания․
   • Кадастровый план участка с отметкой расположения обоих построек․
   • Согласие соседей (при необходимости)․
   • Экспертное заключение о соответствии СНИП‑2/3‑01‑2002 и СП 53․13330․2011․
2. Подать заявление в службу архитектуры и градостроительства муниципального образования․
3. Ожидать решений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию или о постановке объекта под контроль (может потребоваться снос, если нормы нарушены)․

Возможный исход

• Регистрация в качестве «второй жилой постройки» – допускается, если дом классифицируется как сезонный или вспомогательный․
• Перепланировка участка – в редких случаях муниципалитет может изменить ВРИ участка (например, перевести его в категорию «многообъектное ИЖС»)․
• Снос здания – если нарушения существенные (превышение площади, высоты, отсутствие отступов), закон требует демонтаж․

Пошаговый алгоритм строительства «двух домов» на ИЖС‑участке (если это разрешено)

Если вы планируете построить два жилых здания в рамках законных исключений (например, один – основной дом, второй – дачный сезонный дом), следуйте этой схеме:

1. Определите вид разрешённого использования в кадастре (ИЖС, СНТ, ЛПХ)․ Только ИЖС допускает построение отдельностоящего дома․
2. Согласуйте проект с муниципалитетом:
   • Подготовьте два проекта (основного и дополнительного)․
   • Укажите в проектах, что второй дом будет дачным (не постоянное жильё) и его площадь не превышает 50 м²․
3. Получите разрешение на строительство (РС) для каждого объекта отдельно․
4. Соблюдайте нормативы отступов и высот для обоих зданий․
5. Проведите технический надзор и после завершения получите акт ввода в эксплуатацию․
6. Зарегистрируйте оба здания в Росреестре․ В качестве назначения укажите «жилая (сезонная) постройка» для второго дома․

Ключевые нормативные документы

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли построить два постоянных дома на одном ИЖС‑участке?

В большинстве регионов – нет․ Разрешается лишь один постоянный жилой дом; Второй объект может быть только сезонным, хозяйственным или гаражным․

А если участок большой (например, 2 гектара)?

Размер участка не меняет правила: даже на 2 гектарах допускается один основной жилой дом․ Дополнительные постройки должны соответствовать классификации «нежилые»․

Можно ли переоформить участок под иной ВРИ, чтобы построить два дома?

Да, но это требует изменения градостроительного плана, что возможно только через комплексный процесс согласования (публичные слушания, экспертиза, решение муниципального совета)․ Процедура длительная и затратная․

Сколько стоит оформить второй дом, если он сезонный?

Типичные затраты (по данным 2025 г․):

• Подготовка проекта – 30 000–70 000 ₽․
• Получение разрешения – 10 000–25 000 ₽․
• Регистрация в Росреестре – 2 000 ₽ за каждый объект․
• Технический надзор – 15 000–30 000 ₽․

Согласно российскому законодательству и действующим нормативным документам, на участке, отведённом под ИЖС, разрешено построить только один основной жилой дом․ Второй объект может быть построен лишь в виде небольшого сезонного, хозяйственного или гаражного здания, при условии соблюдения всех отступов, высотных ограничений и площадей․

Если же уже возведён второй дом без разрешения, необходимо обратиться в органы местного самоуправления с полным пакетом документов для попытки легализации․ В случае отказа единственным вариантом будет изменение ВРИ участка или снос нелегального построения․

Для успешного проекта важно заранее согласовать все детали с муниципальными органами, учесть региональные особенности и строго придерживаться СП и СНИП‑ов․

Автор: юридический консультант в сфере недвижимости․
Контакт: info@realtylaw․ru