Когда квартира находится в общей собственности (долевой или совместной), продавцы часто сталкиваются с вопросом: как распределить полученные деньги между собой, чтобы минимизировать налог на доходы физлиц (НДФЛ) и не вызвать претензий ФНС. Ниже — подробное руководство по составлению соглашения о распределении доходов, актуальное на 2026 год.
Зачем нужно соглашение
По умолчанию налоговая считает, что деньги от продажи делятся:
- в долевой собственности — пропорционально долям (п. 1 ст. 246 ГК РФ);
- в совместной собственности супругов — 50/50, если иное не установлено брачным договором (ст. 256 ГК РФ, ст. 39 СК РФ).
Соглашение позволяет изменить это правило и:
- перераспределить доход так, чтобы каждый собственник использовал свой имущественный вычет — 1 000 000 ₽ или расходы на покупку (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- исключить налогооблагаемую базу у одного из супругов, если у него есть достаточные расходы;
- избежать двойного налогообложения при продаже «единственного жилья» (минимальный срок владения 3 года) или при продаже до 3/5 лет.
Какие бывают виды соглашений
| Тип собственности | Как можно распределить | Нотариус требуется? |
|---|---|---|
| Долевая | Любые доли по договоренности. Допускается 100% одному, 0% другому. | Нет |
| Совместная (супруги) | Любые доли. Достаточно простого письменного соглашения (письмо Минфина 03-04-05/18915 от ). | Нет (но можно у нотариуса для надежности) |
| Совместная + ДДУ до брака | Распределяется по дате полной оплаты ДДУ (письмо ФНС от ). | Нет |
Образец соглашения (долевая собственность)
СОГЛАШЕНИЕ о распределении доходов от продажи квартиры г. Москва «20» апреля 2026 г. Мы, нижеподписавшиеся: - Иванов И.И., паспорт 45 00 000000, доля 2/3; - Петрова П.П., паспорт 46 00 000000, доля 1/3, являющиеся собственниками квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, в соответствии со ст. 250, 421 ГК РФ и п. 2 ст. 220 НК РФ договорились: Доход от продажи квартиры по договору купли-продажи № 123 от в размере 6 000 000 (шести миллионов) руб. распределяется следующим образом: ⎼ Иванов И.И. — 4 000 000 руб. (2/3); ─ Петрова П.П. — 2 000 000 руб. (1/3). Каждый из сторон самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ, применяя имущественный вычет в размере расходов на приобретение (или 1 000 000 руб.), согласно своей доле. Подписи: ____________/Иванов И.И./ ____________/Петрова П.П./
Алгоритм действий
- Подготовьте документы: выписка ЕГРН, договор купли-продажи, квитанции об оплате ДДУ/первоначальному продавцу.
- Составьте соглашение (можно самостоятельно или у нотариуса).
- Укажите в договоре купли-продажи конкретные суммы для каждого продавца.
- В 3-НДФЛ каждый продавец указывает свою часть дохода и применяет вычет.
- Сдайте декларации до 30 апреля следующего года, уплатите налог до 15 июля.
Типовые ошибки
- Ошибка 1: распределили доход в другой пропорции, нежели доли в ЕГРН. Налоговая может пересчитать НДФЛ и начислить пени.
- Ошибка 2: забыли включить соглашение в пакет документов к 3-НДФЛ. Добавьте скан как «Иное».
- Ошибка 3: применили «единый» вычет 1 млн на всех. В долевой собственности вычет делится пропорционально долям.
Частые вопросы
Вопрос: Обязателен ли нотариус?
Нет. Письменной формы достаточно. Нотариальное удостоверение делают лишь для перестраховки.
Вопрос: Можем ли мы с супругой передать 100% дохода одному?
Да. Главное, чтобы у того, кто «берёт» доход, были документы, подтверждающие расходы на покупку, чтобы не было налога.
Вопрос: Как быть, если квартира куплена в 2022 году, а продаём в 2026?
Минимальный срок владения 3 года для «единственного жилья» и 5 лет для прочих случаев. С 2022 по 2026 — 4 года. Если это единственная квартира, НДФЛ не возникает. Если нет — применяем вычеты через соглашение.
Где скачать готовый шаблон
Скачать Word-шаблон «Соглашение о распределении доходов» на Consultant.ru
Альтернативный образец от Гарант
Данная статья подготовлена по материалам ФНС, Минфина и судебной практике на . Перед подачей 3-НДФЛ проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом.