С 1 марта 2026 года в России полностью пересмотрели правила, касающиеся видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. От количества и сочетания ВРИ напрямую зависит, что можно строить, сдавать в аренду или продавать участок. Ниже – исчерпывающий разбор вопроса, актуальный на апрель 2026 года.
Что такое ВРИ и почему важно знать их количество
ВРИ – это официально закреплённый в документах «режим эксплуатации» участка. Он определяет:
- тип разрешённой деятельности (жилищное строительство, ЛПХ, торговля, сельхозпроизводство и др.);
- максимальные параметры застройки (этажность, плотность, процент озеленения);
- налоговую ставку и кадастровую стоимость;
- риск изъятия при неиспользовании по назначению (с действуют критерии неиспользования).
Сколько ВРИ допускается по новому закону
2.1 Основное правило
Земельный кодекс РФ (глава «Виды разрешенного использования…», вступившая в силу ) прямо указывает:
«На один земельный участок может быть установлен одновременно не более двух ВРИ».
2.2 Исключения – когда можно три и более
- Комплексное освоение территории (п. 5 ст. 42.7 ЗК РФ): если участок вошёл в крупный инвестиционный проект (например, технопарк), допускается до 5 ВРИ при условии единого градостроительного регламента.
- Муниципальные объекты общего пользования (паркинг + спортплощадка + торговля, но на одной кадастровой зоне).
- Исторические ареалы – решением муниципалитета возможно комбинировать до 3 ВРИ.
Как узнать действующие ВРИ своего участка
Алгоритм простой:
- Зайдите на портал госуслуг Московской области (https://uslugi.mosreg.ru) → раздел «Недвижимость» → «Предоставление расчёта размера платы за изменение ВРИ».
- Введите кадастровый номер и скачайте выписку из ЕГРН. В ней перечислены: основной ВРИ, дополнительный (если есть), ограничения и зоны охраны.
- Если в выписке указано «Без ВРИ», срочно обратитесь в МФЦ: участок подпадает под риск изъятия по критериям неиспользования.
Как добавить или изменить ВРИ
До действует трёхлетний срок освоения для участков, оформленных до . Если вы планируете сменить ВРИ, успейте подать заявку заранее.
Пошаговая инструкция
- Подготовка: топосъёмка, градостроительный план, заключение Росреестра.
- Электронное обращение через портал госуслуг МО (услуга «Изменение ВРИ»).
- Согласование в комиссии при Министерстве строительства региона (срок – 30 дней).
- Оплата: госпошлина 2 000 ₽ + разница кадастровой стоимости при переходе в «более выгодный» ВРИ (калькулятор встроен на портале).
- Регистрация в ЕГРН (1-3 дня).
Примеры из практики
Пример 1. Участок 10 соток в Ленинском районе
До 2026 г. ВРИ: «Для ведения ЛПХ». Владелец подал заявление на добавление «Жилищное строительство». Комиссия одобрила, установлено 2 ВРИ, плата 42 300 ₽. Разрешено строить жилой дом и вести подсобное хозяйство.
Пример 2. ИЖС + торговля
На участке 6 соток в Балашихе собственник хотел совместить «Индивидуальное жилищное строительство» и «Торговля встроенного помещения». Решением муниципалитета допущено 2 ВРИ при условии отдельного входа магазина и соблюдения парковочных нормативов.
Что будет, если не соответствовать ВРИ
- Штрафы до 500 000 ₽ за самовольное использование (КоАП РФ ст. 7.1).
- Изъятие при неиспользовании по назначению >3 лет (с критерии запущены).
- Арест счетов при игнорировании предписаний Росреестра.
Льготы для участников СВО и многодетных семей
С 2025 года участникам специальной военной операции и семьям с ≥3 детьми предоставляется:
- 50 % скидка на госпошлину за изменение ВРИ;
- ускоренное рассмотрение заявлений (в течение 10 дней);
- бесплатные консультации юриста в МФЦ.
Краткий чек-лист собственника
- Проверьте количество ВРИ в ЕГРН.
- Не более 2 ВРИ – базовое правило (до 5 в крупных проектах).
- Подайте заявление онлайн до , чтобы избежать риска изъятия.
- Учитывайте льготы при наличии права.
- Храните выписку и разрешение на случай проверок.