В 2026 году правила имущественного вычета претерпели ряд уточнений. Ниже — подробная инструкция, сколько раз и на какие суммы вы имеете право вернуть НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку.
Что такое имущественный вычет при покупке жилья
Имущественный вычет, это возврат 13 % от фактически понесённых расходов:
- на покупку квартиры / дома / доли;
- на погашение процентов по ипотеке (включая рефинансирование).
Два отдельных «кошелька» вычета
| Вид вычета | Максимальная сумма расходов | Максимальный возврат НДФЛ (13 %) | Сколько раз можно использовать |
|---|---|---|---|
| Основной вычет за жильё | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ | Один раз в жизни (остаток можно «добрать» при последующих покупках до лимита). |
| Вычет по ипотечным процентам | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ | Тоже один раз в жизни, привязан к конкретному объекту и кредиту. |
Ключевые правила 2026 года
- Основной вычет можно «разбить» между несколькими объектами, пока не исчерпается лимит 2 млн ₽. После полного использования 260 000 ₽ повторно его не дадут.
- Вычет по процентам строго один раз и жёстко привязан к кредитному договору. Если в 2026 году вы купили квартиру в ипотеку и вернули 390 000 ₽ процентов, при следующей ипотеке этот вид вычета уже не положен.
- Ежегодный возврат ограничен уплаченным НДФЛ. За один год вы получите не более того, что заплатили в бюджет в виде налога (13 % от официального дохода).
Пошаговая схема получения
- Подготовьте пакет документов:
- договор купли-продажи / ДДУ;
- акт приёма-передачи;
- ипотечный договор и справка банка о процентах;
- 3-НДФЛ + справка 2-НДФЛ;
- заявление на возврат.
- Сдайте в ФНС любым удобным способом: лично, через Госуслуги, «Личный кабинет налогоплательщика», МФЦ.
- Сроки: проверка декларации — до 3 месяцев; перечисление денег, ещё до 1 месяца.
- Повторяйте процедуру ежегодно, пока не исчерпаете лимиты.
Частые ошибки
- Ошибка 1: «Купил квартиру в 2025 году, подал за 2024 год — мне отказали».
Верно: право на вычет возникает в год регистрации права собственности, а не раньше. - Ошибка 2: «Раз в год могу вернуть 260 000 ₽».
Верно: ежегодно возвращают лишь сумму, не превышающую уплаченный НДФЛ за год. - Ошибка 3: «Проценты можно вернуть за любую ипотеку».
Верно: только за один кредитный договор, и лимит 3 млн ₽.
Примеры из жизни
Пример 1. Иван купил квартиру за 4 млн ₽ в ипотеку в 2026 г. За год уплатил 300 000 ₽ процентов и 100 000 ₽ НДФЛ.
- Основной вычет: 13 % × 2 млн = 260 000 ₽ можно вернуть постепенно, каждый год по 100 000 ₽ (или сколько заплатил НДФЛ).
- Ипотечный вычет: 13 % × 300 000 = 39 000 ₽ вернёт за первый год.
Пример 2. Мария купила недвижимость в 2024 г., полностью забрала 260 000 ₽. В 2026 г. приобретает другую квартиру, основной вычет уже не положен, проценты по новой ипотеке можно вернуть, если до этого не использовала лимит 390 000 ₽.
Что может измениться в ближайшее время
Госдума обсуждает проект о повышении лимитов: до 5 млн ₽ на жильё и до 4 млн ₽ на проценты. Если закон примут, «потолок» вырастет до 1,17 млн ₽. Следите за новостями на сайте ФНС.
На 19 апреля 2026 года:
- основной вычет 260 000 ₽ можно использовать один раз в жизни, «добирая» остаток;
- ипотечный вычет 390 000 ₽ — один раз и только к одному объекту;
- ежегодный возврат ограничен уплаченным НДФЛ;
- документы подаются в ФНС после окончания календарного года.
Если остались вопросы — уточняйте в «Личном кабинете налогоплательщика» или звоните в контакт-центр ФНС: ###-###-####.