Имущественный налоговый вычет – это возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога (НДФЛ) за счёт расходов на покупку жилья, его строительство, ремонт или уплату процентов по ипотечному кредиту. По закону вычет составляет 13 % от стоимости объекта (или от суммы процентов), но существует ряд ограничений, которые определяют, сколько раз и в каком объёме вы сможете воспользоваться этой льготой.
Основные правила имущественного вычета
- Вычет предоставляется только один раз за каждое конкретное жильё. Если вы уже получили вычет за покупку квартиры, повторно за тот же объект получить его нельзя.
- Существует два независимых типа вычета:
- Вы́чет за покупку (или строительство) недвижимости – 13 % от стоимости, но не более 260 000 ₽ (при лимите покупки 2 млн ₽).
- Вы́чет за ипотечные проценты – 13 % от суммы уплаченных банком процентов, но не более 260 000 ₽ за каждый календарный год, суммарно до 390 000 ₽ (при лимите 3 млн ₽ процентов).
- Общий максимум возврата за один объект – 650 000 ₽ (260 000 ₽ + 390 000 ₽). Если квартира куплена в браке, лимит удваивается до 1 300 000 ₽ (по расчёту от 4 млн ₽).
- Возврат производится в течение трёх налоговых периодов (три года) после подачи декларации 3‑НДФЛ. Если в течение года у вас не было налогооблагаемого дохода, возврат откладывается и может быть перенесён на будущие годы без ограничения по сроку.
Сколько раз можно «получать 13 %» за всю жизнь?
Ответ зависит от того, какие именно вычеты вы планируете использовать:
Вычет за покупку недвижимости
Он предоставляется один раз в жизни на каждый объект. Если вы покупаете вторую квартиру, вы имеете право оформить вычет за неё, но каждый объект учитывается отдельно.
Вычет за ипотечные проценты
Ипотечный вычет можно получать до полного возврата суммы уплаченных процентов. При этом:
- Возврат происходит поэтапно – каждый год вы можете вернуть не более 260 000 ₽ (или 390 000 ₽ при повышенных лимитах).
- Если вы выплачиваете ипотеку несколько лет, вы будете подавать декларацию каждый год, пока не исчерпаете лимит по процентам.
- Таким образом, один и тот же кредит может принести вам возврат в течение нескольких лет, но каждый год – ограниченно.
Комбинирование вычетов
Существует возможность получить оба вычета (за покупку и за проценты), но только при условии, что они относятся к разным объектам расходов:
- Сначала оформляется вычет за покупку квартиры (13 % от стоимости, до 260 000 ₽).
- После того как вы полностью использовали лимит по покупке, можно подавать документы на возврат процентов по ипотеке (13 % от уплаченных процентов).
Эти два вычета не суммируются в один документ, а подаются в разных декларациях.
Что изменилось в 2026 году?
В 2026 году в законодательстве появились несколько значимых поправок:
- Лимит стоимости жилья, с которого считается вычет, остаётся 2 млн ₽, но уже обсуждается его увеличение до 8 млн ₽ (проект закона от 2026 г.) – если закон будет принят, максимальный возврат может возрасти в 4‑кратном размере.
- Можно подавать декларацию дистанционно через личный кабинет ФНС. Для каждого налогового периода требуется отдельная декларация.
- Для совместно приобретённого жилья (в браке) лимит удваивается – расчёт производится от 4 млн ₽, но максимальная сумма возврата всё равно не превышает 1,3 млн ₽.
- Уточнены правила переноса невостребованного вычета – если в текущем году дохода недостаточно, вычет переносится без ограничения по количеству лет, пока не будет полностью возмещён.
Пошаговая инструкция оформления вычета в 2026 году
- Соберите документы:
- Договор купли‑продажи (или договор долевого участия).
- Квитанции/акты об оплате недвижимости.
- Документы, подтверждающие уплату ипотечных процентов (выписка из банка).
- Справка 2‑НДФЛ от работодателя (если есть).
- Заполните декларацию 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС:
- В разделе «Имущественный вычет» укажите стоимость квартиры и расчёт 13 %.
- Если подаёте вычет за проценты, укажите сумму уплаченных процентов за соответствующий год.
- Приложите сканы всех собранных документов к декларации.
- Отправьте декларацию онлайн. При необходимости можно распечатать её и принести в налоговый орган.
- Ожидайте решения. Срок возврата обычно составляет 30‑45 дней, но может затянуться до 3 лет, если вы распределяете возврат по нескольким налоговым периодам.
- Получите деньги на указанный банковский счёт (можно указать счёт в заявлении).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли получить вычет за одну и ту же квартиру дважды?
Нет. Имущественный вычет за покупку предоставляется один раз за каждый объект недвижимости. Повторный запрос возможен только при покупке другого жилья.
А если я покупаю квартиру в ипотеку, могу ли я сначала получить вычет за покупку, а потом за проценты?
Да. Сначала подаёте декларацию за покупку (13 % от цены, до 260 000 ₽). После полного использования этого лимита можете оформить вычет за проценты – каждый год до 260 000 ₽ (или до 390 000 ₽ при повышенных лимитах), пока не исчерпаете сумму уплаченных процентов;
Сколько лет можно «растянуть» возврат по ипотечным процентам?
Вы можете подавать декларацию каждый год, пока не вернёте всю сумму, ограниченную лимитом (390 000 ₽ при текущем законодательстве). Никакого жёсткого лимита по количеству лет нет – важен лишь лимит по сумме.
Что будет, если в текущем году у меня нет налогооблагаемого дохода?
Вычет «замирает» и переносится на будущие годы без ограничения по сроку. Как только появятся доходы, подаёте декларацию за соответствующий налоговый период, и налоговый орган вернёт вам сумму вычета.
Можно ли объединить вычеты от разных супругов?
Если квартира приобретена совместно, каждый из супругов имеет право на собственный вычет в размере 260 000 ₽ (в сумме 520 000 ₽). При этом лимит стоимости жилья удваивается до 4 млн ₽, а общая сумма возврата может достигать 1,3 млн ₽.
- Один раз за покупку (или строительство) конкретного жилья – максимум 260 000 ₽.
- Многократно за ипотечные проценты – ежегодно до установленного лимита, пока не исчерпаете всю сумму процентов.
- Для разных объектов недвижимости вычет можно оформить столько раз, сколько у вас будет новых покупок (каждая покупка – отдельный вычет).
В 2026 году процесс упрощён: декларацию можно подать онлайн, а обсуждаемые в парламенте изменения могут увеличить лимиты в несколько раз, что сделает возврат ещё более привлекательным.
Помните: главное – правильно собрать документы, своевременно подать декларацию и учитывать ограничения по суммам и количеству объектов. При соблюдении всех правил вы сможете вернуть до 1,1 млн ₽ (260 000 ₽ за покупку + 390 000 ₽ за проценты, удвоенное при совместной покупке) за один объект, а при покупке нескольких квартир – столько же за каждый из них.