С 1 января 2026 года в России действуют обновлённые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости. Кадастровая стоимость стала ключевым ориентиром для налоговой базы по НДФЛ. Но что делать‚ если этот показатель отсутствует или официально не установлен? Давайте разберёмся пошагово.
Кадастровая стоимость как «точка отсчёта» для НДФЛ
ФНС рассчитывает минимально допустимую цену объекта по формуле:
Кадастровая стоимость × 0‚7
Если цена в договоре купли-продажи ниже полученной величины‚ налоговая будет считать доход именно по этой «минималке». В 2024–2025 гг. в качестве базы использовались данные оценки объектов недвижимости‚ проведённые в 2023 году.
- если реальная цена ≥ 0‚7 кадастровой стоимости → НДФЛ считается от договорной суммы;
- если реальная цена < 0‚7 → налогооблагаемая база поднимается до 0‚7 кадастровой стоимости.
Что происходит‚ если кадастровая стоимость не определена?
Отсутствие сведений в ЕГРН
Если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) кадастровая стоимость не внесена‚ налоговая не может применить коэффициент 0‚7. В этом случае:
- Налоговая база = цена по договору купли-продажи.
- Налогоплательщик может применить вычет в размере 1 млн руб. (или уменьшить доход на фактические расходы при покупке) без оглядки на кадастровую стоимость.
- ФНС не пересчитает базу по «минималке»‚ потому что сравнивать «не с чем».
Объекты‚ выведенные из «перечня»
Например‚ в Москве в 2026 году 611 торгово-офисных объектов исключены из перечня‚ облагаемого налогом на имущество от кадастровой стоимости. Это не отменяет НДФЛ при продаже‚ но может означать‚ что кадастровая оценка по такому объекту ещё не проведена. Следовательно‚ правило 0‚7 не применяется.
Как проверить‚ есть ли кадастровая стоимость?
- Выписка из ЕГРН (электронная или бумажная). Параметр «Кадастровая стоимость» указан в разделе «Сведения об объекте недвижимости».
- Росреестр-онлайн: вводим кадастровый номер → раздел «Сведения о кадастровой стоимости».
- Если поле пустое или стоит прочерк — значит‚ кадастровая стоимость не определена.
Документы‚ которые стоит подготовить к продаже
- Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней).
- Справка об отсутствии кадастровой стоимости (можно скачать в личном кабинете Росреестра).
- Документы-основания (ДКП‚ акт приёма-передачи‚ выписки из ЕГРН на момент покупки) — если применяем вычет в размере расходов.
Как посчитать НДФЛ‚ если кадастровая стоимость не определена: пример
Гражданка Иванова купила гараж без кадастровой стоимости за 500 000 руб. в 2023 году. В 2026 году продала за 1 400 000 руб. по договору.
- Налоговая база: 1 400 000 руб. (поскольку кадастровой стоимости нет‚ 0‚7 не применяем).
- Вычет: 1 000 000 руб. (вместо документированных расходов‚ так как сумма выше).
- НДФЛ: (1 400 000 – 1 000 000) × 13 % = 52 000 руб.
Если бы кадастровая стоимость была‚ например‚ 2 500 000 руб.‚ налоговая бы взяла 0‚7 × 2 500 000 = 1 750 000 руб. и сравнила бы с договорной ценой 1 400 000 руб. База стала бы 1 750 000 руб.‚ а налог — (1 750 000 – 1 000 000) × 13 % = 97 500 руб.
Особенные категории: кто может вывести НДФЛ в ноль
- Семьи с 2+ детьми могут продавать жильё без НДФЛ независимо от срока владения (новые поправки 2026 г.).
- Единственное жильё‚ владение ≥ 3 года‚ освобождает от НДФЛ.
- Наследники и приватизаторы освобождаются после 3 лет владения.
Чек-лист продавца при отсутствии кадастровой стоимости
- Проверяем ЕГРН: пустое поле «Кадастровая стоимость»? — значит‚ 0‚7 × кадастровую стоимость не применяем.
- Выбираем вычет: 1 млн руб. или расходы (что больше).
- Напоминаем покупателю о необходимости указать в договоре реальную цену: налоговая всё равно будет ориентироваться на неё.
- Подаём декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года‚ если продажа состоялась в 2026 году.
Кратко о главном
Отсутствие кадастровой стоимости — это не проблема‚ а скорее «бонус» для продавца: вы избегаете автоматического повышения налоговой базы до 0‚7 кадастровой стоимости. Главное — правильно задокументировать это обстоятельство и выбрать оптимальный вычет.
С 2026 года важно отслеживать не только изменения в Налоговом кодексе‚ но и региональные «перечни объектов»‚ где кадастровая оценка может быть «заморожена» или ещё не проведена.