Что такое вычет 1 000 000 ₽ при продаже жилья?
В соответствии с п․ 2 ст․ 220 Налогового кодекса РФ каждый налоговый резидент РФ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока владения (для квартир, купленных после, 5 лет, в ряде случаев 3 года), имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ на сумму 1 000 000 ₽․
«Сколько раз», важное уточнение
Вычет применяется к каждой отдельной сделке
- Ограничение 1 000 000 ₽ действует на один объект недвижимости, а не на налогоплательщика в целом․
- Если в 2026 году вы продаёте две квартиры, каждая из которых была в собственности меньше 5 лет, то на каждую можно отдельно применить вычет 1 000 000 ₽․
- Таким образом, общая сумма вычета по двум квартирам составит 2 000 000 ₽, но фактически это будет два разных вычета по 1 000 000 ₽ в рамках разных сделок;
Вычет 1 000 000 ₽ не «сгорает» если не использован полностью
Если цена продажи квартиры составляет, например, 900 000 ₽, то «недоиспользованные» 100 000 ₽ не переносятся на следующую продажу․ При следующей продаже вы снова получаете «новый» вычет в размере 1 000 000 ₽․
Как оформить вычет в 2026 году: пошаговый алгоритм
- Подготовьте документы:
- Договор купли-продажи;
- Справка о регистрации права (ЕГРН);
- Документы о расходах (если применяете альтернативный способ: доход минус расходы);
- 3-НДФЛ за 2026 год (подаётся до 30 апреля 2027 г․);
- Заявление на возврат налога (если НДФЛ уже удержан покупателем-налоговым агентом)․
- Выберите способ:
- 1 000 000 ₽ вычет — проще, если нет документов о расходах;
- Доход минус расходы — выгоднее, если покупали дороже, чем продаёте․
- Подайте декларацию:
- Через Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․gov․ru;
- Через МФЦ или ИФНС лично․
- Получите возврат: деньги приходят на карту или счёт в течение 4 месяцев (3 месяца камеральная проверка + 1 месяц на перечисление)․
Примеры из жизни 2026 года
Пример 1: Ирина продала квартиру за 3 500 000 ₽, владеет её 4 года․ Применяет вычет 1 000 000 ₽․
- Налогооблагаемая база: 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 ₽
- НДФЛ 13 % = 325 000 ₽
Пример 2: Виктор одновременно продаёт две квартиры в 2026 г․:
- Квартира А — 2 000 000 ₽ (владеет 2 года);
- Квартира Б — 1 800 000 ₽ (владеет 3 года)․
- Квартира А: 2 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 ₽ (НДФЛ 130 000 ₽);
- Квартира Б: 1 800 000 – 1 000 000 = 800 000 ₽ (НДФЛ 104 000 ₽)․
Особые случаи
- Доля в квартире: если вы продаёте долю, вычет 1 000 000 ₽ делится пропорционально доле․ Например, доля ½ — максимальный вычет 500 000 ₽․
- Объект ДДУ: для новостроек срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности․
- Дарение/наследство: минимальный срок 3 года, если квартира получена от близкого родственника․
Частые ошибки в 2026 году
- Ошибка 1: думать, что 1 000 000 ₽ — «лимит на жизнь»․
Факт: вычет предоставляется на каждую продажу․ - Ошибка 2: забывать о праве «доход минус расходы»․
Факт: если документы сохранились, можно выбрать более выгодный вариант․ - Ошибка 3: не подавать 3-НДФЛ, если цена продажи ≤ 1 000 000 ₽․
Факт: декларацию подавать обязательно, даже если налог 0 ₽․
Краткий чек-лист для продавца в 2026 г․
- Проверьте срок владения: меньше 5 лет (или 3)?
- Рассчитайте выгоду: 1 000 000 ₽ или «доход минус расходы»․
- Соберите документы → Заполните 3-НДФЛ → Подайте до ․
- Ожидайте возврат или оплатите НДФЛ до ․
Обратите внимание: при любом варианте консультация с квалифицированным налоговым специалистом позволит избежать штрафов и недоимок․