Вопрос о том, сколько раз можно передавать квартиру в дар родственнику без налоговых последствий, часто возникает у владельцев недвижимости, планирующих оказать поддержку семье. Ниже подробно разобраны правила налогообложения дарения жилой недвижимости в России на 2026 год, а также практические рекомендации, которые помогут избежать ошибок.
Основные положения Налогового кодекса РФ
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – основной налог, который может возникнуть при получении в дар недвижимости.
- Ставка 13 % применяется к доходам резидентов, а ставка 15 % – к доходам нерезидентов.
- Согласно статье 217 НК РФ, подарок, полученный от близкого родственника (супруг(а), родители, дети, бабушки‑дедушки, внуки, братья‑сестры) не облагается НДФЛ.
Что считается «близким родственником»?
Налоговое законодательство четко определяет круг лиц, для которых применяется льгота:
- Супруг(а) и зарегистрированный партнер.
- Родители и дети (в т.ч. приемные).
- Бабушки, дедушки, внуки.
- Братья и сестры.
- Дети супругов (зять, невестка) – при условии, что они находятся в прямой линии наследования.
Если даритель относится к одной из этих категорий, налог на дарение не взимается независимо от количества сделок.
Сколько раз можно дарить?
В законодательстве нет ограничения по количеству дарений между близкими родственниками. Теоретически, вы можете передавать одну и ту же квартиру (или разные квартиры) в дар столько раз, сколько захотите, и каждый раз налог не будет начислен – при условии, что:
- Даритель и получатель остаются близкими родственниками.
- Каждая передача оформлена надлежащим образом (договор дарения, регистрация права собственности).
- Не нарушаются другие правовые нормы (например, ограничения по количеству недвижимости в собственности, если они есть).
Практические нюансы при повторных дарах
Регистрация права собственности
Каждая передача квартиры в дар требует:
- Составления документа дарения (договор дарения). Он должен быть нотариально заверен, если речь идет о недвижимости.
- Подачи заявления в Росреестр для регистрации перехода права. При повторных дарах процесс полностью повторяется.
- Оплаты госпошлины за регистрацию (стоимость фиксирована и не зависит от налогов).
Ограничения, связанные с ипотекой
Если квартира находится в залоге (ипотека), дарение возможно только после согласия банка‑кредитора. В противном случае сделка будет признана недействительной.
Ограничения по количеству собственности
Для физических лиц в России нет общего лимита на количество квартир, однако в некоторых регионах могут действовать локальные нормы (например, ограничения для муниципального жилья). При планировании серии дарений стоит уточнить региональные правила.
Последствия для получателя
Получатель, даже если налог не взимается, обязан:
- Указать в декларации о доходах факт получения подарка (строка «Иные доходы», если даритель не близкий родственник) – в нашем случае поле будет пустым.
- Платить ежегодный налог на имущество, если квартира попадает в налогооблагаемую базу.
Что изменилось в 2026 году?
Согласно актуальному информационному сообщению Минфина:
- Для жильевой недвижимости (квартир, домов) налоговая льгота для близких родственников сохраняется – НДФЛ не уплачивается;
- Минфин изменил позицию относительно бизнес‑недвижимости. Подаренная коммерческая недвижимость теперь также может освобождаться от НДФЛ при передаче между близкими родственниками, но только при условии, что объект не используется в предпринимательской деятельности получателя.
- Ставки 13 % и 15 % продолжают применяться к тем случаям, когда даритель не является близким родственником. Поэтому при планировании дарения важно правильно оформить степень родства.
Как оформить дарение без налогов: пошаговый чек‑лист
- Уточните степень родства. Проверьте документы (свидетельства о рождении, браке), чтобы подтвердить, что даритель относится к близким родственникам.
- Подготовьте договор дарения. Обратитесь к нотариусу – он проверит правильность формулировок и удостоверит подписи.
- Соберите пакет документов для Росреестра:
- Договор дарения.
- Копии паспортов сторон.
- Кадастровый паспорт квартиры.
- Справка об отсутствии обременений (ипотека, арест).
- Оплатите госпошлину. На 2026 год размер составляет 1 % от стоимости сделки, но не менее 2 000 рублей.
- Подавайте заявление в МФЦ или онлайн через портал Госуслуг. После проверки документы будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
- Получите выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что новое право собственности оформлено без налоговых обязательств.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли дарить квартиру внуку, если внук уже имеет собственную квартиру?
Да. Наличие у получателя другой недвижимости не влияет на налоговую льготу при дарении от близкого родственника.
Что будет, если я подарю квартиру своему брату, а затем брат подарит её своей жене?
Первое дарение (от вас к брату) не облагается НДФЛ. Второе дарение (от брата к жене) будет рассматриваться как дарение от неблизкого родственника, и получатель (жена) должна будет уплатить НДФЛ (13 % или 15 %).
Нужно ли платить налог, если даритель – родственник, но квартира находится в ипотеке?
Если ипотека полностью погашена до момента дарения, налог не взимается. Если ипотека остаётся, требуется согласие банка, а налоговая льгота сохраняется, но долг по ипотеке переходит к новому собственнику.
Можно ли оформить дарение «через доверенность», если даритель находится за границей?
Да, но доверенность должна быть нотариально заверена и апостилирована в соответствии с международными нормами. При этом степень родства и налоговая льгота сохраняются.
Ответ на главный вопрос прост: сколько раз можно дарить квартиру родственнику без уплаты налогов – неограниченно, при условии, что даритель относится к категории близких родственников, указанных в НК РФ. Главное – правильно оформить каждый акт дарения, соблюсти требования по регистрации и убедиться, что на объекте нет обременений, препятствующих передаче.
С учётом изменений 2026 года, налоговая льгота сохраняется как для жилой, так и (в отдельных случаях) для бизнес‑недвижимости, если получатель не использует её в предпринимательской деятельности. Поэтому при планировании серии дарений рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом или юристом, чтобы избежать неожиданных налоговых последствий.
Помните: правильное оформление и соблюдение формальностей – залог того, что подаренная квартира станет настоящим семейным благом без лишних расходов.