Аренда квартиры — это не только стабильный доход, но и обязанность по уплате налогов. Независимо от того, сдаёте вы жильё на 1 месяц или на 11, уплата налога обязательна. В 2026 году действуют обновлённые ставки и новые правила, о которых важно знать каждому арендодателю.
Какие налоги платят за сдачу квартиры в 2026
НДФЛ для физических лиц
Если вы — обычный собственник, не зарегистрированный в качестве ИП:
- Ставка 13 % при годовом доходе до 5 млн руб.
- Ставка 15 % на доход, превышающий 5 млн руб.
Пример: вы сдаёте квартиру за 40 000 руб./мес. Годовой доход — 480 000 руб., налог составит 62 400 руб. (13 %).
Налог для ИП на УСН
Если зарегистрируетесь как индивидуальный предприниматель и выберете упрощённую систему налогообложения (УСН) «Доходы»:
- Ставка 6 % с оборота.
- Можно уменьшить налог на взносы в ПФР и ФФОМС.
Самозанятые
Регистрация в статусе самозанятого доступна в большинстве регионов:
- Ставка 4 %, если арендатор — физлицо.
- Ставка 6 %, если арендатор — ИП или компания.
Какой способ выгоднее: сравнительная таблица
| Статус | Ставка | Доп. взносы | Налоговый вычет | Отчётность |
|---|---|---|---|---|
| Физлицо (НДФЛ) | 13 % / 15 % | Нет | Да | 3-НДФЛ ежегодно |
| ИП на УСН | 6 % | ≈ 49 000 руб./год | Да | Квартальные декларации |
| Самозанятый | 4 % / 6 % | Нет | Нет | Мобильное приложение |
Особые случаи
Арендатор — юрлицо
Если квартиру снимает организация, она становится налоговым агентом. Это значит:
- Компания сама удержит 13 % из арендной платы.
- Вам останется только получать деньги «на руки».
- Декларацию 3-НДФЛ можно не подавать, но нужно запросить 2-НДФЛ от арендатора.
Договор на 11 месяцев
Распространённый миф: «если заключить договор на 11 месяцев, налог можно не платить». Это неправда — налоговая учитывает фактический доход, а не срок договора.
Как уменьшить налог легально
- Профессиональный вычет — 20 % от дохода (для ИП).
- Имущественный вычет — если покупали квартиру и ещё не использовали вычет.
- Документальные расходы — ремонт, коммуналка, проценты по ипотеке (только для ИП).
Что будет, если не платить
- Штраф, 20 % от неуплаченного налога (40 % при умышленном уклонении);
- Пени — 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.
- Доначисление — налоговая может посчитать доход по рыночной аренде.
Пошаговая инструкция: как заплатить налог
- Определите статус — физлицо, ИП или самозанятый.
- Выберите режим — НДФЛ, УСН или самозанятость.
- Зарегистрируйтесь (если ИП или самозанятый) на сайте ФНС.
- Ведите учёт доходов — онлайн или вручную.
- Сдайте декларацию:
- Физлицо — до 30 апреля следующего года.
- ИП на УСН — до 25 апреля, 25 июля, 25 октября и 25 апреля (по кварталам).
- Самозанятый — автоматически через приложение «Мой налог».
- Оплатите налог — до 15 июля (для физлиц и ИП).
Калькулятор: посчитайте свой налог
Месячная аренда: руб.
- Доходы до 2,4 млн руб./год — выгоднее статус самозанятого (4–6 %).
- Доходы от 2,4 млн до 5 млн руб./год — стоит рассмотреть ИП на УСН (6 %).
- Доходы свыше 5 млн руб./год — важно учитывать порог 15 % по НДФЛ.
Помните: легальная сдача квартиры — это не только спокойствие, но и возможность получать имущественные вычеты, оформлять ипотечные каникулы и спать спокойно без страха штрафов.