В последние годы материнский капитал стал одним из самых популярных инструментов для приобретения недвижимости в ипотеку. По данным Домклик‚ с начала 2026 года число семей‚ использующих материнский капитал при покупке квартиры‚ значительно возросло. При этом многие задаются вопросом: можно ли при продаже квартиры‚ приобретённой с использованием материнского капитала‚ купить квартиру меньшей площади?

Содержание

1. Нормативно-правовая база
2. Условия использования материнского капитала
3. Продажа и покупка: порядок действий
4. Квартира меньшей площади: что допускается?
5. Плюсы и минусы перехода на меньшую квартиру
6. Часто задаваемые вопросы

Нормативно‑правовая база

Основные документы‚ регулирующие использование материнского капитала:

• Федеральный закон № 442‑ФЗ от  г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей‚ имеющих детей» (с изменениями);
• Постановление Правительства РФ № 719‑пп от  г. «Об использовании средств материнского (семейного) капитала»;
• Приказ Минэкономразвития РФ от  г. № 548н «Об утверждении порядка и условий использования средств материнского капитала при покупке (строительстве‚ реконструкции) жилой недвижимости».

Согласно этим актам‚ средства материнского капитала могут быть направлены на:

1. покупку квартиры в собственность;
2. ипотечное кредитование (погашение части кредита);
3. ремонт и улучшение жилищных условий;
4. формирование накопительной части пенсии (с 2025 г.) и др.

Условия использования материнского капитала при покупке недвижимости

Для того чтобы воспользоваться капиталом‚ необходимо соблюсти несколько ключевых требований:

• Квартира должна быть жилая‚ находиться в собственности (не в долевой собственности с ограниченными правами);
• Общая площадь приобретаемой квартиры должна быть не менее 30 м² (для семей‚ где оба родителя работают‚ может быть снижено до 20 м²);
• Общая стоимость квартиры (без учёта материнского капитала) не должна превышать 10 млн руб. (лимит может изменяться в зависимости от региональных программ);
• Сумма‚ направляемая из материнского капитала‚ не может превышать стоимости квартиры за вычетом обязательных расходов (комиссия банка‚ налог на имущество и т.п.).

Продажа квартиры‚ приобретённой с материнским капиталом‚ и покупка новой

Если вы уже владеете квартирой‚ купленной с помощью материнского капитала‚ и планируете её продать‚ порядок действий выглядит следующим образом:

1. Оповещение Пенсионного фонда России (ПФР) о предстоящей продаже. ПФР выдаёт справку о том‚ что квартира находится в собственности‚ и подтверждает отсутствие ограничений.
2. Оформление нотариального акта и регистрация перехода права собственности в Росреестре.
3. Получение документов о продаже (выписка из реестра‚ акт приема‑передачи).
4. Подготовка заявления в ПФР о возврате части средств (если цена продажи ниже стоимости‚ на которую был использован капитал).
5. Выбор новой квартиры и оформление нового договора купли‑продажи (или ипотечного договора‚ если часть стоимости покрывается заёмными средствами).
6. Подача заявления о повторном использовании материнского капитала в ПФР с приложением всех необходимых документов.

Квартира меньшей площади: что допускается?

Ответ на главный вопрос: да‚ купить квартиру меньшей площади при продаже прежней‚ приобретённой с материнским капиталом‚ можно‚ но при этом необходимо выполнить ряд условий:

Соответствие минимальному порогу площади

• Для большинства регионов РФ минимальная площадь новой квартиры должна быть не менее 30 м². Если семья состоит из двух родителей‚ допускается 20 м² (при условии‚ что оба родителя работают и есть хотя бы один ребёнок).
• Если выбранный объект имеет площадь ниже установленного минимума‚ запрос будет отклонён ПФР.

Стоимость квартиры

Новая квартира должна стоить не менее той‚ на которую был направлен капитал‚ за вычетом обязательных расходов. Если стоимость новой квартиры меньше стоимости проданной‚ то разницу необходимо покрыть собственными средствами.

Ограничения по использованию капитала

Материнский капитал может быть использован только один раз. После продажи первой квартиры и получения подтверждения от ПФР о возврате средств‚ вы получаете право повторного применения капитала к новой сделке. При этом ПФР проверит‚ что новая квартира удовлетворяет всем требованиям.

Сроки

Согласно последним изменениям‚ введённым в 2025 году‚ период ожидания между продажей одной квартиры и покупкой другой сократился до 30 дней. Ранее этот срок составлял 90 дней.

Плюсы и минусы перехода на квартиру меньшей площади

Плюсы

• Экономия средств – меньшая площадь обычно означает более низкую стоимость‚ что позволяет сократить размер ипотечного кредита.
• Быстрее оформить ипотеку – банки охотнее предоставляют кредит под более низкую сумму‚ а значит процесс быстрее.
• Гибкость выбора – возможность переехать в более удобный район‚ ближе к работе или учебным заведениям.
• Снижение коммунальных расходов – меньше площади – меньше расходов на отопление‚ электроэнергию и воду.

Минусы

• Ограниченный комфорт – уменьшение жилой площади может сказаться на уровне комфорта‚ особенно если в семье растут дети.
• Трудности перепланировки – в небольших квартирах ограничены возможности по перепланировке без дополнительных разрешений.
• Риск потери части средств – если стоимость новой квартиры значительно ниже стоимости проданной‚ часть средств из материнского капитала может быть возвращена в бюджет и не будет доступна для дальнейшего использования.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли использовать материнский капитал‚ если я продаю квартиру и покупаю новую в том же здании?

Да. Главное‚ чтобы новая квартира соответствовала требованиям по площади и стоимости‚ а также чтобы ПФР одобрил повторное использование капитала.

Что делать‚ если новая квартира стоит меньше‚ чем я получил от продажи?

Разницу необходимо покрыть собственными средствами. Материнский капитал будет использован полностью‚ а излишек от продажи можно вложить в ремонт или другие цели.

Можно ли использовать материнский капитал совместно с ипотекой?

Да. Капитал может покрывать часть стоимости квартиры‚ а оставшуюся часть вы берёте в ипотеку. При этом банк учитывает‚ что часть цены уже покрыта официальными средствами.

Нужен ли мне нотариус‚ если я покупаю квартиру меньшей площади?

Да. Любая сделка с недвижимостью требует нотариального удостоверения договора купли‑продажи и последующей регистрации в Росреестре.

Сколько времени занимает процесс получения согласия ПФР?

Обычно от 10 до 20 рабочих дней‚ если все документы предоставлены корректно. При ускоренных процедурах (например‚ через онлайн‑кабинет) срок может сократиться до 7 дней.

Итак‚ покупка квартиры меньшей площади при продаже квартиры‚ приобретённой с использованием материнского капитала‚ возможна‚ но требует строгого соблюдения нормативных требований:

• Минимальная площадь новой квартиры – 30 м² (или 20 м² при определённых условиях).
• Стоимость новой квартиры должна покрывать сумму‚ использованную из капитала‚ а излишек от продажи покрывается собственными средствами.
• Необходимо получить согласие ПФР и оформить все документы в установленном порядке.

При правильном подходе такой переход может стать отличным способом оптимизировать ипотечный долг‚ улучшить местоположение жилья и сократить текущие расходы. Главное – заранее подготовить пакет документов‚ проконсультироваться с юристом или специалистом банка и не забыть вовремя подать заявку в Пенсионный фонд России;

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.