Вопрос налога с продажи недвижимости волнует каждого собственника. На 2024–2026 годы действует модифицированный порядок освобождения от НДФЛ, в котором срок владения играет ключевую роль. Ниже ‒ подробная инструкция, когда именно можно продать дом, квартиру или земельный участок без уплаты 13 % с дохода.

Базовое правило: 5 лет

В большинстве случаев минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Это значит, что если вы купили дом в 2020 году, то, продав его после 20 января 2025 года, не уплатите налог и даже не подадите декларацию 3-НДФЛ.

Льготные 3 года

Для ряда объектов срок сокращается до 3 лет. Применяется, если имущество:

• получено по наследству;
• передано по договору дарения от близкого родственника;
• приватизировано;
• передано по договору пожизненного содержания с иждивением;
• единственное жильё, проданное после .

Пример: дом получен по наследству в июле 2021 г. Продажа в августе 2024 г. освобождает от налога, поскольку прошло 3 полных года.

Региональные поправки: можно и 0 лет

Субъекты РФ вправе уменьшить срок вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов. Так, уже 24 региона (в т.ч. Новгородская, Курская, Калужская области) в 2024–2026 гг. установили льготный срок 3 года для всех жилых домов вне зависимости от основания приобретения.

От какой даты считать срок?

Примеры расчёта

Пример 1.
Куплен участок с домом , право зарегистрировано . Продажа = 5 лет 5 дней. Налог не платится, в декларации строка «Освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ».

Пример 2.
Дом получен по дарственной от отца . Продажа = 3 года 1 месяц. Налог не платится, применяется льготный 3-летний срок.

Пример 3.
Куплен дом , регион (например, Калужская обл.) снизил минимальный срок до 3 лет. Продажа = 3 года 1 месяц. Налог не платится благодаря региональной льготе.

Поскольку срок ещё не вышел

Если продажа произойдёт раньше минимального срока, налог можно снизить:

1. Вычет 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
   Доход – 1 млн руб. = налогооблагаемая база. 13 % берётся с остатка.
2. Расходы на покупку.
   Можно уменьшить доход на фактически понесённые и документально подтверждённые расходы: цена покупки, проценты по ипотеке, ремонт, но не более фактической суммы.

Порядок действий продавца

1. Определить «точку отсчёта» срока владения.
2. Проверить, есть ли льготный режим в вашем регионе.
3. Если срок короче минимального, выбрать выгодный способ уменьшения базы (1 млн руб. или фактические расходы).
4. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать 3-НДФЛ.
5. До 15 июля уплатить налог.

Внимание! Данные приведены по состоянию на 20 апреля 2026 г. Перед сделкой уточните свежие изменения в вашем субъекте РФ на сайте ФНС России или в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика».