Владелец новой квартиры, решивший поживиться от роста цен на недвижимость или просто улучшить жилищные условия, сталкивается с главным вопросом: какой налог придётся заплатить при продаже? Ответ зависит от трёх ключевых факторов: срока владения, способа получения жилья и суммы дохода. Ниже, подробная инструкция-2026 по расчёту, льготам и юридическим тонкостям.
Какая базовая ставка?
Для физических лиц-резидентов РФ (т.е. проживших в стране ≥183 дней за последний год) действует ставка 13 % от дохода от продажи. Нерезиденты платят 30 %.
Срок владения: 3 или 5 лет — это решает всё
Освобождение без налога
- 3 года (36 месяцев) — если квартира была:
- получена по договору приватизации;
- передана по договору дарения от близкого родственника;
- наследована;
- получена по аннуитету пожизненного содержания.
- 5 лет (60 месяцев) — для всех остальных случаев, включая покупку на первичном рынке и ДДУ.
Важно: период считается с даты полной оплаты доли (по ДДУ) или с момента регистрации права собственности в Росреестре — в зависимости от того, что произошло позже.
Если срок не прошёл, считаем налог
Выбор вычета
У налогоплательщика есть два варианта уменьшить налогооблагаемую базу:
- Применить вычет в размере 1 000 000 ₽. Налог = 13 % × (цена продажи – 1 000 000 ₽).
- Уменьшить доход на документально подтверждённые расходы. Налог = 13 % × (цена продажи – фактические затраты на покупку, включая ипотечные проценты, отделку и комиссии риелтору).
Пример 1:
Продажа через 2 года после покупки в новостройке: цена по ДДУ 7 000 000 ₽, продаём за 9 000 000 ₽, чеков на отделку и проценты — 700 000 ₽.
Вариант 1: (9 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 1 040 000 ₽.
Вариант 2: (9 000 000 – 7 000 000 – 700 000) × 13 % = 169 000 ₽.
Выгоднее второй вариант.
Материнский капитал, военная ипотека, реновация
- При покупке квартиры с использованием маткапитала сумма субсидии не учитывается в расходах (письмо Минфина №03-04-05/71562 от 2025 г.).
- Военная ипотека: можно учесть все взносы по накопительно-ипотечной системе + собственные средства.
- При переселении по реновации срок владения «наследует» старую квартиру.
Что изменилось в 2026-м
- Повышенная ставка «15 %» не распространяется на доход от продажи жилья: она касается лишь процентов по вкладам и сверхдоходов по НДФЛ свыше 5 млн ₽.
- Единый срок владения 5 лет оставлен без изменений (ФЗ №382-ФЗ).
- Налоговый вычет 1 000 000 ₽ не индексировали, хотя в проекте Минфина обсуждали повышение до 1 500 000 ₽, решение перенесено на 2027 год.
Пошаговая инструкция подачи декларации
Даже если налог оказался нулевым, при продаже раньше минимального срока нужно:
- Заполнить Форму 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Подать через Личный кабинет ФНС или на приёме налогового инспектора.
- Оплатить налог до 15 июля.
Частые ошибки
- Подмена даты: некоторые указывают дату акта приёма-передачи вместо даты регистрации — налоговая пересчитает и начислит пени.
- Забыли о «первичке»: квартира в новостройке может быть продана до сдачи дома — налог всё равно берётся с дохода, даже если право собственности ещё не зарегистрировано.
- Оптимизация через занижение цены: с 2021 г. налоговая смотрит на 70 % кадастровой стоимости. Если продать за 4 000 000 ₽ квартиру с кадастровой стоимостью 8 000 000 ₽, база будет 5 600 000 ₽ (8 000 000 × 0,7).
Кейс «нуля»
Пример 2:
Купили квартиру в ДДУ за 6 000 000 ₽ в марте 2022 г., получили ключи, зарегистрировали право в августе 2022 г. Продаём в апреле 2026 г. за 6 050 000 ₽.
Срок владения > 5 лет → налог 0 ₽, декларацию не подаём.
- Срок владения ≥ 5 лет — налога нет.
- Меньше 5 лет — выбирайте между вычетом 1 000 000 ₽ или расходами.
- Документируйте всё: ДДУ, акты приёма-передачи, чеки на ремонт, ипотечные договоры.
- Не забывайте сроки: 3-НДФЛ до 30 апрера, оплата до 15 июля.
Дисклеймер: статья подготовлена по состоянию на апрель 2026 г. Перед продажей проконсультируйтесь с налоговым специалистом, так как могут быть индивидуальные нюансы (доли несовершеннолетних, инвестиционные счета, налоговые резидентства).