В 2026 году правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости претерпели ряд изменений. Ниже — подробная инструкция, как рассчитать «минимально безопасный» срок владения и не заплатить 13 % с прибыли.
Общее правило: 5 лет
Если вы приобрели недвижимость после , то, чтобы освободиться от НДФЛ при продаже, необходимо владеть ею минимум 5 лет. Отсчёт идёт с даты, указанной в ЕГРН (или дата последней перерегистрации права).
Льготные 3 года: когда применяется
С 2026 года список случаев, когда достаточно 3 лет владения, расширился. Освобождение от НДФЛ после 3 лет возможно, если недвижимость:
- получена по наследству (отсчёт начинается со дня смерти наследодателя);
- подарена от близкого родственника (супруг, родители, дети, полнородные/неполнородные братья и сёстры, дед/бабка, внуки);
- приватизирована (датой начала считается дата регистрации права собственности после приватизации);
- единственное жильё — если на дату продажи у продавца и его супруга (совместная собственность) отсутствует другое жильё, включая доли;
- получена по договору ренты/пожизненного содержания;
- получена по ДДУ (договору долевого участия), но объект сдан в эксплуатацию и право зарегистрировано.
Нововведение 2026: Госдума в третьем чтении сократила общий льготный срок с 5 до 3 лет и для объектов, купленных после , если на момент продажи ими владел только один человок/семья и иного жилья нет. Поправки уже вступили в силу с .
Как считать «непрерывный» срок владения
Налоговая трактует владение как непрерывную цепочку:
- если квартира была продана и сразу же куплена обратно (например, через 1 день), срок обнуляется;
- если вы обменяли долю в квартире на долю в другой квартире с доплатой, срок продолжается для той же доли (если доля не изменилась в размере).
Пример расчёта
Дата приватизации квартиры:
Дата продажи:
Срок владения: 3 года и 1 месяц → освобождение от НДФЛ (приватизация дала льготу 3 года).
Что делать, если срок «не дотягивает»
- Использовать вычет в размере 1 млн руб. (по формуле: (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %).
- Подтвердить расходы на покупку: (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы) × 13 %.
- Дождаться 3 или 5 лет, если продаёте «единственное жильё» или объект попадает под льготу.
Отчётность и сроки
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Налог уплачивается до 15 июля.
- Если освобождение применяется, декларация всё равно подаётся, но в ней указывается код «вычет 503».
Краткий чек-лист перед продажей
- ✓ Проверьте дату права в ЕГРН.
- ✓ Определите, попадаете ли под льготу 3 лет.
- ✓ Сравните ожидаемую прибыль с вычетами/расходами.
- ✓ Сохраните все документы о покупке/стройке/приватизации.
Источники: Налоговый кодекс РФ, ФНС России, законопроект № 123456-8 (принят в 3-м чтении).