Краткий ответ: в большинстве случаев 5 полных лет. Но для отдельных ситуаций действует льготный срок — 3 года. Ниже подробно разберёмся, какие условия и исключения применимы именно к вам.
Какие сроки существуют в 2026 году
- 5 лет — базовый минимальный срок владения любой недвижимостью, приобретённой после .
- 3 года — льготный срок, который действует в трёх ситуациях:
- жильё получено по наследству или в дар от близкого родственника;
- квартира стала собственностью по договору ренты или приватизации;
- продаётся единственное жильё (в т.ч. доля в нём).
Датой начала отсчёта считается день регистрации права собственности в ЕГРН, а не дата подписания договора и даже не дата вселения.
Как понять, к какому сроку вы относитесь
Проверяем основание приобретения
| Как квартира попала к вам | Срок освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| Куплена на вторичном рынке после | 5 лет |
| Куплена у застройщика по ДДУ | 5 лет |
| Дар или наследство от родителя, супруга, ребёнка | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Единственное жильё, купленное любым способом | 3 года |
Проверяем «единственность» жилья
Налоговый кодекс считает жильё единственным, если:
- на момент продажи у вас и ваших несовершеннолетних детей нет других квартир или долей;
- новая квартира была куплена за 90 дней до продажи старой (так называемое «расширение жилищных условий»).
Как считаются календарные годы
Годы считаются полными. Примеры:
- Дата регистрации права: → право продавать без налога появится (5 лет).
- Дата регистрации права: → право продавать без налога появится (3 года для единственного жилья).
Что делать, если срок ещё не вышел
Используйте имущественный вычет
- 1 000 000 руб. — фиксированный вычет либо
- документальные расходы на покупку (что выгоднее).
Например:
Квартиру приобрели за 4 800 000 руб., продаёте за 5 300 000 руб. до истечения 5 лет. Налог:
(5 300 000 — 4 800 000) × 13 % = 65 000 руб.
Частые ошибки
- Ошибка 1. Путать дату договора и дату регистрации.
- Ошибка 2. Забывать, что доля в другой квартире делает жильё неединственным.
- Ошибка 3. Не подавать декларацию, даже если налог = 0 руб. (штраф 1 000 руб.).
Пошаговый чек-лист продавца в 2026 году
- Откройте выписку ЕГРН и запишите дату регистрации.
- Определите основание приобретения и статус «единственности» жилья.
- Найдите нужный срок (3 или 5 лет).
- Подготовьте документы на вычет (ДДУ, платёжки, акт приёма-передачи).
- Если срок прошёл, смело заключаете сделку; если нет, прикиньте налог и оформите вычет.
Что изменится дальше
В проекте закона № 1026190-8 (Госдума, 2025 г.) предлагают отменить налог только после 5 лет для всех объектов, убрав льготу 3 года для наследства и приватизации. Однако на апрель 2026 года этот законопроект ещё не принят, поэтому действует текущая редакция Налогового кодекса.
Когда обращаться к специалисту
Обратитесь к налоговому юристу, если:
- в собственности комната в коммуналке + доля в другой квартире;
- квартира получена в результате обмена, судебного решения или долевого строительства;
- в период владения были сделаны дорогостоящие перепланировки.
5 лет — универсальный «страховочный» период для большинства ситуаций. Если квартира была единственной, получена по наследству/дару от близких или в результате приватизации, достаточно 3 лет. Проверьте дату регистрации в ЕГРН и основание приобретения — это ключ к безналоговой продаже в 2026 году.