Актуально на 2021 год․ В статье разберёмся, какой минимальный срок владения недвижимостью позволит избежать уплаты НДФЛ (13 %) при продаже квартиры, от какой даты отсчитывать этот срок и какие есть исключения․

Базовое правило: 5 лет

С 1 января 2016 года для большинства случаев установлен минимальный срок владения недвижимостью 5 лет, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ (п․ 4 ст․ 217․1 НК РФ)․
Это правило применяется, если квартира была получена:

• по договору купли-продажи;
• в обмен на долю в строящемся доме (ДДУ);
• в результате инвестиционного договора долевого участия и т․ д․

Если продать ранее 5 лет, придётся либо платить 13 % с разницы между ценой продажи и имущественным вычетом 1 млн руб․, либо учесть расходы на покупку (что выгоднее)․

Льготный срок: 3 года

Закон сокращает срок до 3 года для ряда «социально значимых» оснований приобретения жилья (пп․ 1–3 п․ 3 ст․ 217․1 НК РФ):

1. по наследству;
2. в дар от близких родственников (родителей, детей, супруга, полнородных/сводных братьев и сестёр);
3. в результате приватизации (включая приватизацию комнаты в коммунальной квартире);
4. переход по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)․

Пример․ Квартира приватизирована в 2018 году․ Продать без налога можно уже в 2021 году․

От какой даты считать срок?

Основной принцип

Срок исчисляется с даты регистрации права собственности в ЕГРН (Росреестре)․

Особые случаи

• При наследовании: от даты открытия наследства (дата смерти наследодателя)․
• Приватизация: от даты внесения записи о праве собственности в ЕГРН (раньше – в реестр)․
• ДДУ: при продаже «новостройки» после получения свидетельства о праве собственности срок считается от даты именно этого свидетельства, а не от даты ДДУ․
• Восстановление утраченного права: от даты повторной регистрации, если нарушение было не по вине собственника․
• Раздел долей в долевой собственности: от первоначальной даты регистрации жилья, пока владение не прерывалось․

Что считается «непрерывным» владением?

Налоговая не признаёт прерывания, если между покупкой и продажей не было даже одного дня, когда человек не был собственником․ Например, продал квартиру 10 января 2020 г․ и купил новую 11 января 2020 г․ — такой «перерыв» не влияет на сроки, но это отдельные объекты, поэтому для каждого владения считается свой срок․

Региональные льготы

Субъекты РФ могут уменьшить общий пятилетний срок до ноля (максимальная льгота)․ Проверьте местный закон: в 2021 году такие послабления действуют, например, в Москве, Санкт-Петербурге, ряде других регионов․ Уточняйте на сайте налоговой или местной администрации․

Когда налог всё-таки придётся платить?

1. Продажа раньше льготного срока․
2. Налоговая выявит занижение цены: если цена в договоре < < 70 % кадастровой стоимости, налоговая возьмёт 70 % кадастровой стоимости за базу․
3. Не применён вычет 1 млн руб․ или не подтверждены расходы․

Дата рубрики: 19 апреля 2026 г․ 22:04
Перед совершением сделки проконсультируйтесь у специалиста, так как законодательство меняется, а регионы могут вводить собственные послабления․