В 2026 году порядок освобождения от НДФЛ при продаже жилья стал ещё более гибким: 24 региона России уже сократили минимальный срок владения, а для отдельных категорий граждан действуют специальные льготы. Ниже, подробный разбор правил, сроков и способов сэкономить на налогах.
Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет?
Правило «3 против 5» зависит от того, как именно квартира попала к вам в собственность:
- 3 года, если жильё:
- получено по наследству;
- подарено близкому родственнику (по договору дарения);
- приватизировано;
- передано по договору пожизненного содержания;
- 5 лет — для всех остальных ситуаций (куплена на рынке, получена по ДДУ, вступление в долю и т.д.).
Как в 2026 году сократили сроки в регионах
На 19 апреля 2026 года 24 субъекта РФ приняли решение уменьшить общий 5-летний срок до 1–3 лет. Наиболее заметные примеры:
| Регион | Новый минимальный срок |
|---|---|
| Москва | 3 года (вместо 5) |
| Московская область | 3 года |
| Санкт-Петербург | 3 года |
| Новосибирская область | 2 года |
| Татарстан | 1 год |
Полный перечень регионов утверждён законами самих субъектов и может корректироваться. Уточняйте свежий список на сайте ФНС или в «Личном кабинете налогоплательщика».
Как считать срок: от какой даты отсчёт?
- Первичная регистрация (ЕГРН), если квартира куплена по ДДУ, отсчёт идёт с даты внесения записи в ЕГРН, а не с момента подписания акта приёма-передачи.
- Переход по наследству — с даты открытия наследства (день смерти наследодателя).
- Приватизация — с даты регистрации права собственности в Росреестре.
- Дарение — с даты указанной в ЕГРН.
Способы уменьшить или «обнулить» НДФЛ
Имущественный вычет
Разрешено уменьшить доход от продажи на 1 000 000 ₽ без подтверждения расходов. Если продали за 5 млн ₒ, налогооблагаемая база станет 4 млн ₽.
Вычет «расходы на покупку»
Есть документы о покупке (ДКП, ДДУ, расписки), вы вычитаете фактические затраты. Пример:
- Купили за 4 200 000 ₽;
- Продали через 2 года за 5 000 000 ₽;
- НДФЛ: (5 000 000 – 4 200 000) × 13 % = 104 000 ₽.
Льготы для семей с детьми-инвалидами
Даже если срок владения < 3 или 5 лет, семьи с детьми-инвалидами автоматически освобождаются от НДФЛ. Льгота не зависит от региона.
Примеры расчёта в 2026 году
Пример 1. Наследство, продажа через 2 года
Собственник получил квартиру по наследству в сентябре 2024 г. Продаёт в мае 2026 г. Срок владения 2 года → освобождение от НДФЛ в любом регионе.
Пример 2. Покупка в 2023 г., продажа в 2026 г. в Татарстане
В Татарстане минимальный срок снижен до 1 года. Если продажа произойдёт в 2026 г., то НДФЛ не возникнет. В другом регионе (5-летний срок) пришлось бы заплатить 13 % с прибыли.
Что делать, если срок ещё не подошёл
- Дождитесь наступления нового минимального срока (если регион снизил).
- Используйте вычет «расходы на покупку» или вычет 1 млн ₽.
- Оформите дарение или наследование в пользу льготной категории (дети-инвалиды);
Краткий чек-лист перед продажей
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Уточните региональный срок: официальный сайт ФНС.
- Соберите документы о расходах (ДКП, чеки, кредитный договор).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, если налог всё-таки возник.
В 2026 году не платить НДФЛ при продаже квартиры можно уже через 1 год, если ваш регион внёс льготы, либо через 3 года — при наследстве, дарении или приватизации. Главное, правильно посчитать срок и применить льготные вычеты. При сомнениях обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или используйте сервисы ФНС.