Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), один из самых популярных способов перехвата контроля над управлением многоквартирным домом. Однако перед тем, как начать процедуру, важно понять: есть ли ограничения по количеству квартир, при которых ТСЖ вообще возможно? Ниже — подробный разбор по состоянию на апрель 2026 года.
Минимальное количество квартир
Жилищный кодекс РФ не устанавливает нижнего порога квартир специально для ТСЖ. Формально товарищество могут создать:
- В одной квартире, если она многокомнатная и принадлежит нескольким собственникам (доли)
- В доме из 2–3 квартир (частный случай так называемых «частных многоквартирных домов»)
Но! Практика показывает, что для регистрации в ФНС нужны как минимум 3 человека-учредителя (два в правлении, один ревизор). Это значит, в доме должно быть физически не менее 3 собственников, чтобы распределить роли.
Максимальное количество квартир
Закон не содержит верхнего предела. ТСЖ может быть создано:
- в 30-квартирном доме
- в 100-квартирном доме
- в 1000-квартирном доме
Единственное ограничение возникает при попытке объединить несколько домов в одно ТСЖ. По ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Если вы хотите охватить, например, 6 домов, придётся:
- Создать отдельное ТСЖ в каждом доме.
- Затем объединить их в ассоциацию ТСЖ или заключить договор о совместной деятельности.
Особенность домов с ≤30 квартир
Для небольших домов (до 30 квартир) закон разрешает:
- управлять домом своими силами без УК, через ТСЖ, ТСН или прямое управление;
- не нанимать профильную управляющую компанию, если решат сами справляться.
Однако это не запрет для больших домов, а лишь упрощение для малых. Крупные дома (100+) также могут создать ТСЖ, но им придётся выдерживать более сложные требования к бухгалтерии, техническому обслуживанию и отчётности.
Как считаются голоса при создании ТСЖ
На общем собрании учитывается не количество собственников, а доля в праве общей собственности — то есть площадь помещений. Нужно:
- собрать >50 % голосов от общей площади всех помещений в доме;
- оформить протокол собрания, он станет основанием для регистрации ТСЖ.
Пошаговая схема: от мысли до регистрации
- Найдите единомышленников — минимум 2–3 активных собственника (инициативная группа).
- Организуйте собрание, уведомив всех собственников за 10 дней (по почте или через квитанции).
- Проголосуйте за создание ТСЖ, утвердите устав, изберите правление и ревизора.
- Подайте пакет документов в ИФНС (устав, протоколы, свидетельства о праве собственности).
- Получите выписку ЕГРЮЛ — ТСЖ официально зарегистрировано;
| Критерий | Минимум | Максимум |
|---|---|---|
| Количество квартир в доме | не установлено (практика: ≥3 собственника) | не установлено |
| Количество домов в одном ТСЖ | 1 | 1 |
| Количество собственников-учредителей | 3 человека | без ограничений |
| Доля голосов «За» на собрании | 50 % +1 голос (по площади) | 100 % |
Частые ошибки
- «Нельзя ТСЖ в доме из 200 квартир» — миф. Можно, но сложнее логистика.
- «Нужно 100 % собственников», достаточно >50 % голосов по площади.
- «До 30 квартир, обязательно ТСЖ» — нет, можно выбрать и УК, и прямое управление.
Закон не ограничивает количество квартир ни сверху, ни снизу для создания ТСЖ. Главное — собрать инициативную группу, провести собрание с кворумом >50 % и пройти регистрацию в ФНС. Для одного дома — одно ТСЖ; для нескольких домов придётся создавать отдельные товарищества и затем объединять их. Даже в 1000-квартирном доме ТСЖ возможно, если собственники готовы взять на себя управление;