Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Почему важно знать точное количество голосов
Ошибка в расчётах при выборе Совета многоквартирного дома (СМКД) автоматически делает решение ОСС недействительным и открывает путь для его оспаривания в суде. С 1 июня 2022 г. и до сегодняшнего дня правила остаются неизменными, однако на практике инициаторы всё чаще допускают две грубые ошибки:
- путают «50 % от присутствующих» с «50 % от общего числа голосов дома»;
- забывают, что «голос» пропорционален площади, а не количеству квартир.
Нормативная база 2026 года
Основные статьи ЖК РФ
- ст. 44 ч. 2 п. 3.1 — формирование Совета дома;
- ст. 45 ч. 3 — кворум ОСС;
- ст. 46 ч. 1 — порядок подсчёта голосов.
Последние редакции Федеральных законов, включая 165-ФЗ от , продолжают действовать и в 2026 г. без изменений по этому вопросу.
Как считаем голоса: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Определяем «общее число голосов в доме»
Формула: общая площадь всех помещений (жилых + нежилых), находящихся в собственности, м² = 100 % голосов.
Пример:
Общая площадь МКД = 8 540 м² → значит, 8 540 голосов.
Шаг 2. Считаем кворум
Собрание считается состоявшимся, если в нём участвуют собственники, обладающие более 50 % от общего числа голосов дома.
В нашем примере:
8 540 × 0,5 = 4 270,1 голосов → необходимо не менее 4 271 м².
Шаг 3. Принятие решения о выборе Совета
Для того чтобы избрать Совет дома и его председателя, достаточно простого большинства голосов от числа участников собрания (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Пример продолжаем:
На собрании представлено 5 100 голосов (кворум есть). За создание Совета проголосовало 3 000 голосов. Решение принято, поскольку 3 000 > 2 550 (50 % от 5 100).
Сводная таблица кворумов и порогов 2026
| Вопрос повестки | Кворум ОСС | Порог принятия |
|---|---|---|
| Выбор Совета дома и председателя | > 50 % всех голосов дома | > 50 % от голосов участников |
| Выбор управляющей организации (с ) | > 50 % всех голосов дома | > 50 % от голосов участников |
| Подписание договора управления председателем Совета | > 50 % всех голосов дома | ≥ 2/3 от всех голосов дома (≈ 67 %) |
Типичные ошибки и как их избежать
- Ошибка 1. «Мы набрали 51 квартиру из 100 — значит, большинство есть».
Правильно: считайте площади, а не количество квартир. - Ошибка 2. Игнорирование нежилых помещений.
Помните: офисы, магазины, парковки, входящие в состав МКД, также имеют голос. - Ошибка 3. Отсутствие сверки с ЕГРН.
Перед расчётом сверьте текущие данные из ЕГРН — доли могли измениться из-за перепродажи или раздела.
Чек-лист для инициатора ОСС 2026
- Получить выписку ЕГРН о правах на все помещения МКД.
- Рассчитать общее число голосов (м²).
- Определить 50 %-ный порог кворума.
- Уведомить собственников за 10 дней до собрания (ст. 45 ЖК РФ).
- Зафиксировать явку (журнал регистрации, ГИС ЖКХ).
- Подсчитать итоги: кворум → за/против → протокол → публикация в ГИС ЖКХ в течение 5 дней.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1: Можем ли мы провести заочное голосование по выбору Совета?
Да. Голосование может быть очным, заочным или очно-заочным (ст. 44.1 ЖК РФ). Главное — соблюсти кворум и пороги.
Вопрос 2: Что делать, если голоса от участников ровно 50 %?
Собрание не считается состоявшимся. Необходимо более 50 %, то есть минимум 50 % + 1 м².
Вопрос 3: Нужно ли нотариальное удостоверение протокола?
Нет, обязательного нотариального удостоверения нет. Однако при наличии споров рекомендуется пригласить нотариуса или третейского секретаря.
Для выбора Совета дома в МКД в 2026 году достаточно всего двух цифр:
> 50 % площади всех помещений для кворума и > 50 % от участников для решения.
Однако каждый «голос» равен квадратному метру, поэтому перепроверяйте данные и не полагайтесь на количество квартир. Тогда решение ОСС будет законным и неоспоримым.