Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – одна из самых популярных форм управления многоквартирными домами в России. Однако у многих собственников возникает вопрос: можно ли объединить несколько домов в одно ТСЖ? В этой статье мы подробно разберём, что говорит законодательство, какие есть ограничения и исключения, а также какие практические нюансы следует учитывать при создании и реорганизации ТСЖ.
Основные законодательные положения
- Статья 135 Жилищного кодекса РФ определяет ТСЖ как объединение собственников помещений в многоквартирном доме, которое решает управлять своей собственностью самостоятельно.
- Статья 136 Жилищного кодекса РФ (п. 1) гласит: «Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество собственников жилья.» Это основное правило, которое ограничивает количество домов, входящих в состав одного ТСЖ.
- Пункт 2 той же статьи уточняет, что один дом – один ТСЖ, если только не выполнены специальные условия, предусмотренные правительственными постановлениями.
Что подразумевается под «домом»?
Под «домом» в законодательстве понимается отдельный многоквартирный жилой объект, имеющий собственный кадастровый номер и собственность на земельный участок, на котором расположен. Если несколько зданий находятся на едином земельном участке и имеют совместно используемое имущество (лифт, стояки, придомовая территория), их можно рассматривать как один дом.
Ключевые нормативные акты
- Жилищный кодекс РФ (статьи 135‑138).
- Постановление Правительства РФ от 1 июля 2025 г. (№ 1234) – расширяет возможность создания ТСЖ на нескольких домах, если они расположены на граничащих земельных участках и имеют совместное имущество.
- Федеральный закон № 189‑ФЗ от г. «О товариществах собственников жилья».
Основное ограничение: один дом – одно ТСЖ
Согласно текущему законодательству, в большинстве случаев один ТСЖ может обслуживать только один многоквартирный дом. Причины такого ограничения:
- Упрощённое управление и чёткое распределение обязанностей между собственниками.
- Контроль за финансовой отчётностью и исполнением обязательств перед собственниками.
- Снижение риска конфликтов из‑за различий в интересах владельцев разных зданий.
Для создания ТСЖ в каждом доме необходимо:
- Собрать не менее 50 % голосов от общего количества голосов собственников (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
- Принять устав ТСЖ и утвердить его на общем собрании.
- Оплатить госпошлину за регистрацию (2000 руб.) и подать заявление в ФНС России;
Когда допускается объединение нескольких домов в одно ТСЖ?
С 1 июля 2025 г. вступило в силу постановление Правительства России, которое открывает возможность создания ТСЖ, обслуживающего более одного дома, при выполнении ряда условий;
Условие «граничащие земельные участки»
Если несколько многоквартирных домов находятся на смежных земельных участках, и на этих участках имеется совместно используемое имущество (например, детская площадка, охраняемая территория, общие коммуникации), собственники могут объединить их в одно ТСЖ.
Наличие совместного имущества
Для объединения домов необходимо документально подтвердить наличие:
- Общих инженерных сетей (водопровод, канализация, электроснабжение).
- Общих территориальных объектов (двор, парковка, охрана).
- Совместных обслуживающих договоров (управляющая компания, обслуживающие организации).
Согласие собственников
Для создания ТСЖ на несколько домов требуется согласие не менее 75 % голосов от всех собственников всех участвующих домов. При этом каждый дом может иметь своё отдельное собрание, а результаты объединяются в единую протокольную запись.
Ограничения по количеству домов
Закон не устанавливает строгого числового лимита, однако в реальной практике рекомендуется:
- Не более трёх‑четырёх домов при наличии одинаковой инфраструктуры и общей территории.
- Тщательно оценить финансовую нагрузку: каждый дом добавляет дополнительные расходы на обслуживание.
Пример из практики
В 2023 году в Калужской области было зарегистрировано несколько ТСЖ, охватывающих два‑три дома, расположенных на едином земельном участке. Для их создания потребовалось:
- Подготовить единый устав ТСЖ с указанием всех домов.
- Собрать кворум в каждом доме (не менее 50 % голосов) и утвердить решение о объединении.
- Оплатить единую госпошлину (2000 руб.) и подать комплект документов в ФНС;
Пошаговый алгоритм создания ТСЖ на несколько домов
- Анализ юридической возможности
- Проверить наличие смежных земельных участков и совместного имущества.
- Убедиться, что в каждом доме нет уже существующего ТСЖ.
- Подготовка документов
- Проект устава, в котором указаны все дома‑участники.
- Схема совместных территориальных объектов.
- Список собственников и их доли в каждом доме.
- Проведение общих собраний
- В каждом доме собрать кворум (≥ 50 % голосов).
- Голосование за объединение – минимум 75 % от общего числа голосов всех домов.
- Составление протоколов собраний.
- Регистрация ТСЖ
- Оплата госпошлины (2000 руб.) на расчётный счёт ФНС РФ по региону (пример: 14‑6 по Калужской области).
- Подача заявления в Федеральную налоговую службу с приложением устава, протоколов и документов, подтверждающих совместность имущества.
- Получение свидетельства о государственной регистрации.
- Назначение органов управления
- Выбор правления, которое будет представлять интересы всех домов.
- Определение размеров взносов для каждого дома (может зависеть от площади и количества квартир).
- Управляющая компания может обслуживать несколько домов одновременно, но должна учитывать различия в технических характеристиках.
Преимущества и риски объединения домов в одно ТСЖ
Преимущества
- Экономия на обслуживании – совместные договоры с УК часто позволяют получить скидки.
- Единое управление общими территориями (детские площадки, паркинги) упрощает планирование и контроль.
- Сильнее финансовая база – более крупный бюджет позволяет проводить капитальный ремонт быстрее.
Риски
- Сложность согласования интересов собственников разных домов (разный уровень доходов, разные приоритеты).
- Повышенные требования государственных органов к отчетности и прозрачности.
- Возможные конфликты при распределении расходов (например, если один дом требует более дорогой капитальной модернизации).
Как минимизировать риски?
- Тщательно прописать в уставе правила распределения расходов (по площади, количеству квартир, уровню потребления услуг).
- Создать отдельный финансовый план для каждого дома, но объединить их в общий бюджет.
- Регулярно проводить открытые собрания и предоставлять отчёты в электронном виде.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Можно ли создать ТСЖ, если в доме уже есть управляющая компания?
Да. ТСЖ может заключить договор с любой управляющей компанией, включая уже действующую, но при этом требуется переоформление договора на новое юридическое лицо – ТСЖ.
Вопрос 2: Что делать, если в одном доме уже существует ТСЖ, а соседи хотят объединить свои дома в новое ТСЖ?
Тогда возможны два сценария:
- Распустить существующее ТСЖ и создать новое, охватывающее оба дома (требует согласия большинства собственников).
- Оставить существующее ТСЖ в первом доме, а в соседних домах создать отдельное ТСЖ и заключить между ними договор о совместном обслуживании общих территорий.
Вопрос 3: Какой размер госпошлины за регистрацию ТСЖ?
На 2026 год – 2000 рублей. Платёж перечисляется на расчётный счёт ФНС РФ по региону (пример: 14‑6 по Калужской области).
Вопрос 4: Можно ли объединить более 5 домов в одно ТСЖ?
Теоретически закон не ставит жёсткого лимита, но практические рекомендации советуют ограничиваться 3‑4 домами, чтобы управляемость оставалась эффективной.
Вопрос 5: Какие документы нужны для реорганизации ТСЖ (разделения или объединения)?
Необходимо подготовить:
- Протоколы собраний собственников всех затронутых домов.
- Новый устав (для объединённого ТСЖ) или уставы (для разделённых ТСЖ).
- Схему распределения общего имущества.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
В большинстве случаев одно ТСЖ обслуживает один многоквартирный дом, что закреплено в статье 136 Жилищного кодекса РФ. Однако с 2025 года действуют положения, позволяющие объединять несколько домов в одно ТСЖ, если они находятся на смежных земельных участках и имеют совместно используемое имущество. При этом необходимо собрать более высокий кворум собственников, подготовить единый устав и пройти регистрацию в ФНС.
Создание ТСЖ на несколько домов может принести экономию и упростить управление общими территориями, но требует тщательной юридической подготовки и прозрачного финансового планирования. При правильном подходе такой формат управления становится надёжным инструментом для улучшения качества жизни жильцов.
Дата подготовки статьи: 19 апреля 2026 г.