Ситуация, когда один человек становится владельцем сразу трети квартир в небольшом доме, всегда вызывает подозрение у остальных жильцов и чиновников. В истории с Дмитрием Шараповым именно это и произошло: он приобрёл 5 квартир из 15 на этапе строительства, затратил деньги на ремонт и начал сдавать помещения. Соседи увидели в этом нарушение своих прав и потребовали разобраться.
Как строился дом и кто такой Шарапов
- 2018–2019 гг., застройщик возводит малоэтажный 15-квартирный дом по программе индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Дмитрий Шарапов, имея свободные средства, заключает долевые договоры сразу на 5 квартир.
- После ввода дома в эксплуатацию он оформляет право собственности на все пять объектов.
- В 2020–2021 гг. делает капитальный ремонт и начинает сдавать квартиры по договорам краткосрочного и долгосрочного найма.
Что именно вызвало спор в товариществе собственников
Остальные 10 собственников создают товарищество собственников жилья (ТСЖ) и тут же сталкиваются с «пятиквартирным» влиянием Шарапова:
- Голосующая доля. На общих собраниях Шарапов контролирует 33 % голосов, что позволяет ему блокировать решения.
- Коммерческая деятельность. Постоянные жильцы жалуются на «гостиничный» режим: шум, высокий трафик, нарушение правил эксплуатации лифта и мусоропровода.
- Расходы ТСЖ. Сдавать квартиры Шарапову выгодно, но коммунальные расходы он делит пропорционально площади, а не количеству проживающих, что повышает счета остальным.
Позиция суда и Верховного Суда РФ
Иск ТСЖ к Шарапову
ТСЖ подало в суд с требованием:
- Обязать Шарапова использовать квартиры исключительно для постоянного проживания, запретив коммерческую сдачу.
- Взыскать убытки за повышенный износ общего имущества.
Позиция первой инстанции
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично:
- Запретил краткосрочную аренду (сроком до 30 суток), признав её гостиничной деятельностью.
- Отказал в полном запрете сдачи, указав, что долгосрочный найм допускается законом.
Кассация и ВС РФ
Дело дошло до Верховного Суда РФ (Обзор судебной практики ВС РФ за 2024 г.). Суд указал:
- Статья 288 ГК РФ позволяет собственнику свободно распоряжаться жилым помещением, но не допускает нарушений прав и законных интересов соседей.
- ТСЖ вправе устанавливать внутренние регламенты, в т.ч. запрещать краткосрочную аренду, если это решение принято квалифицированным большинством.
- Доказать «повышенный износ» можно только экспертизой, а не просто на словах.
Что важно помнить при подобных покупках
| Что проверить | Как проверить |
|---|---|
| Ограничения по доле | В уставе ТСЖ/ЖК может быть пункт, что одно лицо не может владеть более 20 % площади. |
| Разрешённое использование | В ЕГРН смотрим: помещение обозначено как «жилое». Если «нежилое», — аренда запрещена. |
| Регламент аренды | На общем собрании принимаем правило: «Краткосрочная аренда только с согласия >50 % голосов». |
Как Шарапов решил вопрос после огласки
- Дмитрий Шарапов в 2025 г. продал 2 квартиры, снизив свою долю до 20 %.
- Оставшиеся три квартиры стал сдавать только на длительный срок (от 11 месяцев).
- Заключил с ТСЖ договор о компенсации износа: ежегодно перечисляет 50 000 ₽ на ремонт подъездов и лифта.
Покупка 5 квартир из 15 при строительстве дома сама по себе не нарушает закон, но создаёт риск конфликта интересов. Чтобы избежать судебных тяжб, заранее изучите устав будущего ТСЖ, экспертно оценьте возможные издержки соседей и, при необходимости, согласуйте формат эксплуатации помещений на общем собрании.
Дата публикации: