Продажа земельного участка – одно из самых распространённых сделок на рынке недвижимости.
Независимо от того, продаёте ли вы пустой участок, дачный земельный участок с домом или часть
участка после его раздела, вам необходимо разобраться, какие налоги вы обязаны уплатить,
какие существуют освобождения и как правильно рассчитать налоговую базу.

Правовая база

Налоговые вопросы, связанные с продажей земельных участков, регулируются следующими нормативными актами:

• Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – часть 2, глава 23, статья 217.1 (налог на доходы физических лиц – НДФЛ с продажи недвижимости).
• Постановления Правительства РФ и приказы Минфина, в частности:
  • Письмо Минфина России от  № 03‑04‑05/15458 – об освобождении от НДФЛ дохода от продажи участка с жилым зданием.
  • Письмо Минфина России от  № 03‑04‑05/132455 – уточнение порядка освобождения от НДФЛ при продаже земельного участка.
• Федеральный закон от  № 473‑ФЗ (закон “О совершенствовании порядка освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости”).

Кому и когда платится налог?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % уплачивается, если:

1. Продавец – налоговый резидент РФ (проживает в России более 183 дней в году).
   Для нерезидентов ставка составляет 30 %.
2. Продажа осуществлена в течение трёх лет со дня приобретения (для большинства видов земельных участков).
   Если срок владения меньше предельного, налог обязателен, кроме случаев, когда применяется освобождение.
3. Доход от продажи превышает 1 млн руб. – в этом случае налог уплачивается со всей суммы, а не только с превышения.

Освобождение от НДФЛ

С 2024 года в НК РФ введены более гибкие правила освобождения от налога. Ниже перечислены основные случаи, когда налог не уплачивается:

• Срок владения более 3 лет. Для участков, приобретённых после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года. Если участок был приобретён до 2016 года, срок владения не учитывается – налог не взимается.
• Участок с жилым помещением (дом, дача) и единственным жильём продавца. Если проданный участок содержит жилой дом, а продавец использовал его в качестве единственного места жительства, налог не взимается, независимо от срока владения (письмо Минфина от ).
• Участки, полученные в наследство или дарение, при условии владения более 3 лет.
• Раздел участка. Если вы разделили участок на две части и продаёте одну из них, срок владения считается непрерывным (не прерывается) при условии, что обе части находятся в собственности для целей ИЖС (жильё в строительстве) – поправка от 2025 года.
• Имущественный налоговый вычет. При продаже участка (с или без дома) можно применить вычет в размере 1 млн руб.. Вычет уменьшается налоговую базу, но не уменьшает ставку налога.

Как рассчитывается налоговая база?

База для расчёта НДФЛ определяется как наибольшее из двух показателей:

1. Сумма, указанная в договоре купли‑продажи (реальная цена сделки).
2. 70 % от кадастровой стоимости участка, установленной на дату продажи.

Пример расчёта (2025‑2026 годы):

Порядок уплаты и сдача декларации

• Налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (для большинства физических лиц).
• Декларацию по форме 3‑НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту жительства продавца.
• Если продавец является плательщиком УСН (упрощённая система налогообложения), налог с продажи участка не учитывается в расчёте УСН – это отдельный налоговый обязательств, который уплачивается по общему порядку.
• Для резидентов, использующих автоматизированный сервис «Госуслуги», ФНС может рассчитать налог автоматически, исходя из данных банков и кассовых операций (введено в 2025 году).

Необходимый пакет документов

При сдаче декларации и уплате налога подготовьте следующие документы:

1. Договор купли‑продажи (нотариально заверенный).
2. Кадастровый паспорт участка (выдаётся в Росреестре).
3. Документы, подтверждающие срок владения (акт приема‑передачи, выписка из ЕГРН).
4. Справка о государственной регистрации перехода права собственности.
5. Документы, подтверждающие право на имущественный вычет (копия договора, справка о стоимости).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я продал участок, которым владел более 3 лет?

Нет. При владении более 3 лет (для участков, приобретённых после 2016 года) налоговое обязательство не возникает.

Я продал участок с дачным домом, но в течение года после продажи переехал в другой город; Нужно ли платить НДФЛ?

Если дом являлся единственным жильём продавца и он использовался в качестве постоянного места жительства, то налог не уплачиваеться независимо от срока владения (письмо Минфина от ).

Какой срок владения считается непрерывным при разделе участка?

Согласно поправкам 2025 года, срок владения не прерывается, если после раздела образовались ровно две части и они предназначены для ИЖС. В этом случае каждая часть считается принадлежащей продавцу с даты первоначального приобретения.

Как получить вычет в 1 млн рублей?

Вычет предоставляется автоматически при расчёте налога, если продавец указывает в декларации, что продажа относится к недвижимости. Не требуеться отдельное заявление, но необходимо иметь подтверждающие документы о покупке и продаже.

Что делать, если кадастровая стоимость ниже цены продажи?

В таком случае в качестве налоговой базы берётся цена договора (см. пункт 4). Кадастровая стоимость используется только в случае, если она превышает договорную цену более чем на 30 %.

Практический пример расчёта налога (2026 год)

Ситуация: продавец – резидент РФ, продаёт земельный участок площадью 12 га, на котором построен дачный дом. Срок владения – 2,5 года. Цена договора – 3 200 000 руб. Кадастровая стоимость – 2 800 000 руб.

• Срок владения менее 3 лет → налог обязателен.
• Наличие дома и единственное жильё → освобождение от налога (письмо Минфина ). Поэтому налог не уплачивается.

Если бы дом не был единственным жильём, расчет выглядел бы так:

Продажа земельного участка в 2026 году требует внимательного подхода к налоговым вопросам:

• Определите срок владения и наличие жилого помещения – это ключ к освобождению от НДФЛ.
• Всегда сравнивайте цену договора с 70 % от кадастровой стоимости и выбирайте большую сумму в качестве налоговой базы.
• Не забывайте о вычете в 1 млн руб. – он автоматически уменьшает налоговую базу.
• Соберите полный пакет документов и подайте декларацию в срок до 15 июля следующего года.

Тщательное планирование сделки и своевременное оформление всех бумаг помогут избежать лишних налоговых выплат и штрафов.

Информация актуальна на дату . Ссылки на нормативные акты и письма Минфина взяты из открытых источников (КонсультантПлюс, Гарант.ру, ТАСС).