Передаточный акт – это документ, который подтверждает факт передачи прав собственности (доли) от продавца к покупателю. Он оформляется после заключения договора купли‑продажи и до государственной регистрации перехода права в Росреестре. В статье подробно разберём, зачем нужен передаточный акт, какие требования к нему предъявляются, как правильно его составить и какие подводные камни могут ждать при оформлении.

Зачем нужен передаточный акт?

Существует несколько ключевых причин, по которым стороны используют передаточный акт:

1. Подтверждение факта передачи – акт фиксирует, что продавец действительно передал покупателю свою долю.
2. Защита интересов сторон – в случае споров суд будет учитывать подписи и условия, указанные в акте.
3. Подготовка к регистрации – без передаточного акта невозможно подать документы в Росреестр.
4. Возможность передачи прав без государственной регистрации – в некоторых случаях (например, внутри семьи) стороны могут договориться о передаче прав без регистрации, но акт всё равно будет полезен как доказательство.

Правовая база

Законодательные акты, регулирующие передаточный акт:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – главы 34‑36 о вещных правах и договорах купли‑продажи.
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Постановление Правительства РФ от № 44 «Об утверждении Положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Какой документ является основой?

Основой для составления передаточного акта является договор купли‑продажи доли квартиры. В акте должны быть отражены все существенные условия договора:

• Стороны сделки (полные ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации).
• Объект сделки – точное описание доли (площадь, доля в праве собственности, адрес квартиры, кадастровый номер).
• Цена и порядок расчётов.
• Дата и место передачи прав.

Содержание передаточного акта

Структура типового передаточного акта выглядит следующим образом:

Шапка документа

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ
г. ____________ «____» ___________ 20__ г.

Стороны акта

Продавец: _________________________ (ФИО, паспорт, ИНН)
Покупатель: _______________________ (ФИО, паспорт, ИНН)

Предмет передачи

Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность долю в праве собственности на жилое помещение:
- Адрес: _____________, кв. ____
- Кадастровый номер: 77:00:__________
- Доля: ___/____ (указать точный размер)

Условия передачи

• Дата фактической передачи: «____» ___________ 20__ г;
• Состояние квартиры (отсутствие обременений, задолженностей по коммунальным услугам и т.д.).
• Подтверждение получения полной оплаты: «Продавец подтверждает, что за долю получено полное вознаграждение в размере ___ рублей».

Подписи сторон

Продавец: _______________________ /подпись/
Покупатель: _____________________ /подпись/
Свидетели (по желанию): ___________________ /подпись/

Приложения

К передаточному акту прилагаются копии следующих документов:

1. Договор купли‑продажи доли квартиры.
2. Выписка из ЕГРН (если уже есть запись о доле).
3. Квитанция об оплате (банковский перевод, расписка).
4. Технический паспорт квартиры.
5. Согласие супруга (если продавец состоит в браке).

Порядок оформления передаточного акта

Последовательность действий выглядит так:

1. Подготовка договора купли‑продажи – обе стороны согласовывают все условия и подписывают договор.
2. Проверка чистоты прав – запрос выписки из ЕГРН, проверка отсутствия арестов, ипотек, ограничений.
3. Оплата – покупатель переводит деньги, получив подтверждение оплаты (квитанция).
4. Составление передаточного акта – на основе договора и полученных документов.
5. Подписание акта – обе стороны подписывают акт в присутствии свидетелей (по желанию) или нотариуса.
6. Регистрация перехода права – в Росреестр подается пакет документов (заявление, договор, акт, выписка, квитанция об оплате государственной пошлины).
7. Получение выписки из ЕГРН – подтверждающей запись нового собственника (покупателя).

Роль нотариуса

Нотариальное заверение передаточного акта не является обязательным, но имеет ряд преимуществ:

• Повышает доказательность документа в суде.
• Устраняет риск подделки подписей.
• Нотариус проверит, нет ли скрытых обременений.

Если одна из сторон требует нотариального заверения, в акте указывается: «Акт заверен нотариусом ____________, свидетельство о нотариальном заверении № _______ от «____» ___________ 20__ г.».

Налоги и сборы

При передаче доли квартиры возникает налоговая обязанность:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью, указанной в налоговой декларации (при продаже имущества, приобретённого до , ставка может быть 13 % или 15 %).
• Государственная пошлина за регистрацию – 1 % от стоимости сделки, но не менее 4 000 ₽.
• Если продавец – физическое лицо, являющееся собственником более 5 лет, НДФЛ может быть освобождён (при условии, что продажа не превышает 1 млн ₽ и не совершается в течение 3 лет после предыдущей продажи).

Частые ошибки и как их избежать

Пример передаточного акта (полный)

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ
г. Москва «15» марта 2026 г.

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 4500 123456, выдан ОУФМС России по г. Москве , ИНН 770123456789, проживает: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 5.

Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт 4500 654321, выдан ОУФМС России по г. Москве , ИНН 770987654321, проживает: 654321, г. Москва, ул. Советская, д. 20, кв. 12.

Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность долю в праве собственности на жилое помещение:
- Адрес: г. Москва, ул. Красная, д. 15, кв. 45;
- Кадастровый номер: 77:00:1234567:89;
- Доля: 1/4 (одна четверть) общей площади квартиры (площадь доли 15,2 м² из общей 60,8 м²).

Условия передачи:
Дата фактической передачи прав – «15» марта 2026 г.
Продавец подтверждает, что за долю получено полное вознаграждение в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, переводом на банковский счёт № 40702###-###-####1234 в банке «Альфа‑Банк» от «10» марта 2026 г.
К моменту передачи квартира не обременена ипотекой, арестом, залогом и другими ограничениями.
Состояние квартиры соответствует описанию в техническом паспорте, отсутствуют задолженности по коммунальным услугам.
Свидетели (по желанию):
Сидоров Сергей Владимирович, паспорт 4500 112233, ИНН 770112233445.
Кузнецова Анна Сергеевна, паспорт 4500 332211, ИНН 770332211556.

Продавец: _______________________ /И. И. Иванов/
Покупатель: _____________________ /П. П. Петров/
Свидетели:
_______________________ /С. С. Сидоров/
_______________________ /А. С. Кузнецова/

Приложения:
Договор купли‑продажи доли квартиры от «01» марта 2026 г.
Выписка из ЕГРН (не менее 1‑го тома) от «02» марта 2026 г.
Квитанция об оплате 2 500 000 ₽ от «10» марта 2026 г;
Технический паспорт квартиры.
Согласие супруги продавца (если применимо) – нотариально заверено;

Дата составления акта – «15» марта 2026 г.

Передаточный акт – важный документ, который закрывает юридический цикл сделки по продаже доли квартиры. Чтобы процесс прошёл без осложнений, рекомендуется:

• Тщательно проверять чистоту прав на объект (выписка из ЕГРН).
• Согласовать все условия с продавцом и покупателем до подписания договора.
• Не экономить на юридической поддержке: консультация юриста поможет избежать пропусков в акте.
• При необходимости привлекать нотариуса для заверения подписи и получения согласия супруга.
• Вовремя уплатить налог на доходы физических лиц и государственную пошлину за регистрацию.

Соблюдая перечисленные правила, вы гарантируете себе законность и безопасность сделки, а передаточный акт станет надёжным доказательством передачи прав собственности.

Автор статьи: юридический отдел «Недвижимость Онлайн», 2026 г.