Если вы сдаёте квартиру и получаете доход, государство считает это предпринимательской деятельностью и требует уплатить налог. В 2026 году правила изменились: ФНС усилила контроль «серых» арендодателей, а с 1 апреля 2026 года обновились реквизиты платёжных поручений (приказ Минфина № 58н). Ниже ‒ подробная инструкция, как не нарваться на штрафы и выбрать выгодный налоговый режим.
Какие налоги платит физлицо-арендодатель
Важно: статус «физлицо» сохраняется, пока вы не зарегистрируетесь в качестве ИП. Обычно это не нужно для сдачи одной квартиры, но при сдаче 10+ объектов налоговая может переквалифицировать вас в «неучтённое ИП» и доначислить страховые взносы.
Возможные режимы
| Режим | Ставка | Когда применять | Как платить |
|---|---|---|---|
| НДФЛ по прогрессивной шкале | 13 % до 2,4 млн ₽ 15 % свыше 2,4 млн ₽ | Если не подали уведомление о самозанятости | До 30 апреля 2027 г. подаётся 3-НДФЛ за 2026 год, оплата до 15 июля 2027 г. |
| Налог на профессиональный доход (НПД) | 4 % от физлиц 6 % от ИП/ООО | Доход ≤ 2,5 млн ₽ в год, один объект в собственности | Автоматически через приложение «Мой Налог» |
| УСН «Доходы» | 6 % | Если зарегистрированы как ИП | Авансы: 25 апр., 25 июля, 25 окт. 2026 г.; годовой платёж до 30 апр. 2027 г. |
УСН возможен только после регистрации ИП и отсутствии других запретов (например, если площадь сдаваемого жилья превышает 500 м²).
Как выбрать оптимальный режим
- Ежемесячная аренда ≤ 200 000 ₽. Чаще всего выгоднее НПД: 4 % автоматически, никаких отчётов.
- Долгосрочный договор свыше 200 000 ₽/мес. Сравните НДФЛ 13 %/15 % и УСН 6 %, при больших доходах УСН может быть дешевле за счёт вычета на страховые вносы.
- Сдача посуточно через платформы (Airbnb, Booking). Обычно страховые платформы уже выступают налоговыми агентами и удерживают 13 % НДФЛ. Уточните в личном кабинете: если платформа не агент, перейдите на НПД или УСН.
Что изменится с 1 апреля 2026 года
Согласно приказу Минфина № 58н:
- Обновился КБК для НДФЛ: 182 1 01 02030 01 1000 110 (вместо 182 1 01 02010).
- В поле 101 «Статус плательщика» для физлиц-арендодателей фиксируется значение 13.
- Новые УИН (уникальные идентификаторы начислений) вводятся для погашения задолженности через Единый налоговый счёт (ЕНС). Проверьте реквизиты в сервисе «Заплати налоги» ФНС до 25 марта 2026, чтобы избежать ошибок при оплате авансов.
Как правильно заполнить платёжное поручение
Образец платёжки для НДФЛ (аренда за 2026 год, оплата до ):
Получатель: УФК по г. Москве (ИФНС № ХХ) ИНН 7707XXXXXXXX КПП 7707XXXXXX р/с 03100643000000000500 в АО «Альфа-Банк» г. Москва КБК 182 1 01 02030 01 1000 110 ОКТМО 45328000 Статус плательщика 13 Назначение: НДФЛ от аренды жилого помещения, договор № 15/12-2026, Иванов И.И., ИНН 770712345678 Сумма: 26 000-00
Пошаговый алгоритм легализации дохода
- Заключите договор найма в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Укажите адрес, срок, арендную плату и порядок индексации.
- Определите режим: НПД через «Мой Налог» или НДФЛ через 3-НДФЛ.
- Зарегистрируйтесь в сервисе ФНС:
- НПД: скачайте «Мой Налог», авторизуйтесь через Госуслуги, выберите «Сдача жилья в аренду».
- НДФЛ: через личный кабинет налогоплательщика подайте уведомление о невозможности применения НПД (если площадь > 150 м² или иной объект).
- Ведите учёт доходов. При НПД всё автоматически, при НДФЛ сохраняйте договоры и чеки.
- Оплатите налог по календарю:
- НПД: 28-го числа следующего месяца.
- НДФЛ: до 15 июля 2027 г.
Риски «серой» аренды в 2026 году
ФНС запустила проект «Аренда без тени»:
- Боты сканируют Avito, ЦИАН и Airbnb по ключевым словам «сдам», «аренда» и сравнивают с ЕГРН.
- Налоговая запрашивает платёжные поручения карт у банков. Найдены доходы без налога — штраф 20 % и пени.
- При неоднократном нарушении: блокировка счёта и арест имущества.
Совет: если уже сдаёте и не платите, подайте добровольное уведомление до 30 июня 2026 года — штраф будет минимальным (5 %).
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать ИП?
Нет, если сдаёте 1–2 квартиры. Предел 2,5 млн ₽/год при НПД сохраняется без ИП.
Можно ли применить имущественный вычет?
Нет. Вычеты распространяются на продажу, а не на аренду.
Что, если арендатор юрлицо?
Оно обязано удержать 13 % НДФЛ и уплатить за вас. Проверьте справку 2-НДФЛ в личном кабинете.
Главные даты на 2026 год
- 25 марта 2026 — проверьте новые реквизиты (приказ 58н).
- 30 апреля 2027 — подать 3-НДФЛ за 2026 год.
- 15 июля 2027 — оплатить НДФЛ.
- 28-е число каждого месяца — оплата НПД за предыдущий месяц.
Выгоднее всего для физлица-арендодателя НПД 4 % через «Мой Налог»: минимум бумаг, платёж автоматический. Но учтите лимиты и новые реквизиты уже с 1 апреля 2026 года. Любые попытки «не замечать» доход от аренды в 2026 году приведут к штрафам в условиях усиленного контроля ФНС.
Если остались вопросы – задайте их через сервис «Обратная связь» в личном кабинете ФНС или на горячую линию ###-###-####.