В 2026 году правила налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду остались прежними:
ежемесячный доход до 100 000 рублей (или 1 200 000 рублей за год)
не освобождается от НДФЛ, но позволяет применить фиксированный вычет
и сэкономить на налоге. Ниже — подробности, цифры и пошаговая инструкция для арендодателей.
Какие суммы не облагаются налогом: мифы и реальность
- Миф: «Если я получаю меньше 100 000 ₽ в месяц, налог не платится».
- Правда: Любой доход от аренды облагается НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % для нерезидентов).
Однако в 2026 году можно воспользоваться:- Фиксированным вычетом — 1 млн рублей в год (ст. 220 НК РФ);
- Документальным вычетом — на сумму подтверждённых расходов (ремонт, коммуналка ипотека).
Пример расчёта
Алексей сдаёт квартиру в Москве за 80 000 ₽ в месяц. Годовой доход = 960 000 ₽.
Налог без вычета: 960 000 × 13 % = 124 800 ₽.
После применения вычета 1 млн руб.: 960 000 – 1 000 000 = –40 000 ₽ → налог = 0 ₽.
Варианты уплаты налога в 2026 году
| Режим | Ставка | Вычеты | Когда подходит |
|---|---|---|---|
| Самозанятый (НПД) | 4 % при сдаче физлицам, 6 %, юрлицам | Нет | Одна квартира, доход ≤ 2,7 млн ₽/год |
| НДФЛ обычный | 13 % | 1 млн ₽ или расходы | Доход > 2,7 млн ₽ и несколько объектов |
Штрафы за скрытый доход в 2026 году
ФНС усилила контроль через:
- данные ЦИАН, Авито и Airbnb;
- опросы жильцов и показания счётчиков воды/электричества.
Штраф за неуплату налога: 20 % от суммы + пени.
Чек-лист: как легально сдавать квартиру
- Зарегистрируйтесь в «Госуслугах» и откройте личный кабинет ИП или самозанятого.
- Выберите режим: НПД (приложение «Мой налог») или НДФЛ (3-НДФЛ).
- Ежеквартально оплачивайте налог онлайн (до 25-го числа месяца, следующего за кварталом).
- Храните договор аренды, квитанции и акты передачи имущества.
Даже если ваша арендная плата 100 000 ₽ и меньше в месяц, это не освобождает от налога,
но вы можете полностью «обнулить» НДФЛ с помощью имущественного вычета в 1 млн рублей.
В 2026 году процедура оформления упрощена: достаточно три клика в личном кабинете ФНС.
Важно: не ждите «жёлтого письма» от налоговой, — зарегистрируйтесь как самозанятый или подайте декларацию заранее.