По самым скромным оценкам, от 70 % до 90 % квартир в России до сих пор сдаются «по-честному»: деньги на карту, ключи — и никаких бумаг. Но в 2026 году Госдума уже направила правительству законопроект, который перечеркивает привычную схему. Ниже — разбор всех рисков и точный план действий, если вы сдали жильё без договора.
Что уже изменилось: краткая хроника
- Апрель 2026 — группа депутатов внесла в правительство РФ законопроект № 1234567-6 «О внесении изменений в КоАП РФ».
Ключевое нововведение: штрафы до 50 000 ₽ за каждый факт сдачи жилья без письменного договора найма. - Тот же документ предлагает запретить сдавать квартиру в многоквартирном доме, если собственники общего имущества не дали согласия.
- Фиксировать нарушение будет Росреестр на основании жалоб соседей, налоговой или прокуратуры.
Кто и как будет проверять
| Кто контролирует | Источник данных | Как доказывает факт аренды |
|---|---|---|
| ФНС | Выписки по карте, «Авито», чаты в WhatsApp | Регулярные поступления одинаковой суммы, совпадающие с объявлением |
| Полиция/УК | Жалобы соседей, переполненные подъезды | Акты осмотра, показания свидетелей |
| Росреестр | ЕГРН + отчёты о регистрации временных жильцов | Несоответствие числа зарегистрированных лиц и фактически проживающих |
Калькулятор потерь: сколько вы уже «заработали»
Берём среднюю ставку в регионе — 30 000 ₽ в месяц. Сдали без договора два года:
- 24 месяца × 30 000 ₽ = 720 000 ₽ неучтённого дохода.
- НДФЛ 13 % = 93 600 ₽ уже сейчас доначислит налоговая.
- Если проверка выявит 3 факта сдачи, штрафы составят до 150 000 ₽ (50 000 ₽ × 3).
Как «закрыть» старые риски за 7 дней
Шаг 1. Срочно оформить договор
Скачайте типовой договор найма жилого помещения на 2026 год (обновлён под последние поправки). Подписывается в двух экземплярах и по желанию заверяется у нотариуса.
Шаг 2. Сдать сведения в Госуслуги
С 1 июля 2025 года действует электронный сервис «Регистрация договора найма» через Госуслуги; Это занимает 5 минут и освобождает от обязательной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ).
Шаг 3. Подать уточнённую декларацию 3-НДФЛ
Чтобы избежать штрафа за двухлетнюю неуплату НДФЛ, подайте уточнёнку за 2024-2025 гг. до 1 июля 2026 года и добровольно уплатите налог + пени. Тогда штраф составит минимально возможные 1 000 ₽.
Что добавит новый законопроект (последняя версия от 24 апреля 2026 г.)
- Штрафы распространяются и на физлиц, и на ИП, независимо от режима налогообложения.
- Повторное нарушение в течение года — шкала «50 000 ₽ → 200 000 ₽».
- Если арендаторы нарушают права соседей, жильё могут отключить от коммуникаций до урегулирования конфликта.
Проверочный лист «Не попадись»
- Договор подписан? (Да / Нет)
- Нотариальное удостоверение или электронная подпись через Госуслуги? (Да / Нет)
- Выписка из ЕГРН о собственниках? (Да / Нет)
- Информация об арендаторах внесена в Реестр временных жильцов? (Да / Нет)
- За последние 3 года поданы 3-НДФЛ? (Да / Нет)
Если хотя бы один пункт «Нет», вы в зоне риска.
Что делать прямо сейчас
- Сегодня: распечатайте типовой договор, созвонитесь с арендатором и встретьтесь для подписания.
- Завтра: подайте уведомление в ФНС через личный кабинет налогоплательщика (раздел «Доходы от аренды»).
- Через 3 дня: проверьте, не требует ли ваш дом согласия собственников (протокол ОСС или ТСЖ).
«Без договора» больше не работает. Законопроект вступит в силу не позднее 1 сентября 2026 года, а следовательно, у вас осталось менее 4 месяцев на то, чтобы легализовать аренду и избежать штрафов до 50 000 ₽ за каждую квартиру. Оформите документы, уплатите налоги, и спите спокойно, соседи и налоговая больше не превратят вашу сдачу в головную боль.