Семейная пара решила сдать «двушку» посуточно – муж нашел гостей через Airbnb, жена ведет переговоры и выставляет счета.
Доход получается солидный, но вместе с ним возникает вопрос: как правильно заплатить налоги и не потерять имущественный вычет?
Разбираемся по-русски и по-пунктам.
Квартира в совместной или долевой собственности – почему это важно
- Совместная собственность (ст. 256 ГК РФ) – имущество нажито в браке, но доли не определены.
При продаже или сдаче в аренду действует обоюдное согласие, а налоги и вычеты могут распределяться по договоренности. - Долевая собственность – доли четко прописаны в ЕГРН (например, ½ и ½).
Доходы и расходы распределяются пропорционально долям, если договором не предусмотрено иное.
Налоговый вывод: если квартира оформлена на обоих супругов, каждый из них может задекларировать свою часть дохода,
а также использовать полный имущественный вычет при покупке (2 млн руб. × 2 = 4 млн руб.).
Сдаем жилье: какой налог платить и когда
| Режим налогообложения | Налоговая ставка | Кто платит | Комментарий |
|---|---|---|---|
| НДФЛ как физлицо (общий) | 13 % (резидент) / 30 % (нерезидент) | Каждый супруг отдельно | Доход делится пропорционально доле в праве или по заявлению о распределении. |
| Патент (для посуточной сдачи) | фиксированный взнос, зависит от региона | Один из супругов или оба | Не нужно сдавать 3-НДФЛ, но доход в пределах патента облагается фикс. платой. |
| УСН «Доходы» как самозанятый (ИП) | 6 % | Каждый супруг вплоть до 100 % | Можно распределить доходы любым процентом между супругами-ИП. |
Пример расчета
Квартира в совместной собственности, доход от краткосрочной аренды за 2025 год – 2 400 000 руб.
- Если супруги решили делить 50/50: каждый задекларирует 1 200 000 руб. и заплатит по 156 000 руб. НДФЛ.
- Если жена не работает, муж может заявить 100 % дохода, оплатить 312 000 руб. НДФЛ,
а жена сохранит «чистый» статус для будущего вычета.
Налоговый вычет при покупке квартиры: ключевые правила 2026
- Каждый супруг имеет право на вычет 2 млн руб. независимо от того, кто внес деньги и на кого оформлена квартира.
- Если квартира куплена после г., сумму можно «умножить на два» – максимально вернуть 260 000 руб. × 2 = 520 000 руб. семье.
- Неиспользованный остаток переносится на другое жильё, но передавать остаток супругу нельзя.
- При покупке в ипотеке дополнительно возвращаются 13 % с уплаченных процентов (не более 390 000 руб. на человека).
Важно! Чтобы получить вычет, нужно подать заявление о распределении вычета между супругами (форма КНД 1150058).
Можно распределить любые доли: 100/0, 0/100, 50/50, 30/70 и т. д. – главное, чтобы общая сумма не превышала 2 млн руб. на человека.
Сдаем и одновременно получаем вычет: пример
- В 2024 г. семья купила квартиру за 5 млн руб. в долевую собственность ½ мужа, ½ жены.
- Каждый оформил имущественный вычет на 2 млн руб. (260 000 руб. на руки).
- С 2025 г. квартира сдается посуточно. Годовой доход – 2 400 000 руб.
- Супруги выбрали НДФЛ 13 % и распределили доход 50/50.
- Каждый подал 3-НДФЛ: доход 1,2 млн руб., налог к уплате 156 000 руб;
- Но за счёт остатка неиспользованного вычета они уменьшили налогооблагаемую базу (возврат ранее уплаченного налога не ограничен).
Подводные камни и советы
- Конфликт с долгами. Если квартира в совместной собственности, арестовать можно только долю должника.
Сдача в аренду не освобождает от риска взыскания. - Налоговая проверка. Убедитесь, что договор аренды подписан обоими супругами,
а платежи поступают на счета, оформленные на каждого из них (или на общий счет, но с договоренностью).
- Статус «самозанятого». Если один из супругов вступает в Самозанятые, он может применять профессиональный вычет 20 %,
но тогда теряет право на стандартный имущественный вычет по НДФЛ. - Переоформление в долевую собственность. При разводе или рефинансировании ипотеки может потребоваться нотариальное согласие
или соглашение о перераспределении долей.
Чек-лист сдачи квартиры супругами в 2026 году
- Определите правовой режим собственности (ОС/ДС).
- Выберите налоговый режим: НДФЛ, патент или УСН.
- Заключите договор аренды с указанием обоих собственников (или одного с согласием второго).
- Зарегистрируйтесь в ФНС как арендодатели (если НДФЛ) или оформите ИП/самозанятость.
- Составьте и подпишите заявление о распределении доходов и расходов между супругами.
- Раз в год подавайте 3-НДФЛ (или отчет по УСН) до 30 апреля.
- Не забывайте о налоге на имущество: платят оба собственника (если совместная собственность).
Краткий итог
Если квартира куплена в браке, оба супруга имеют равные права на доход и равные обязанности по налогам.
Грамотное распределение ролей и вычетов позволяет семье:
- получить до 520 000 руб. возврата НДФЛ при покупке;
- оптимизировать налог при сдаче в аренду;
- безопасно развестись или продать объект без утраты права на вычет.
Главное: зафиксировать все договоренности в письменном виде и вовремя подать декларации в ФНС.