Доход от сдачи жилья в аренду давно перестал быть «тихой гаванью» для собственников․ Федеральная налоговая служба (ФНС) усиливает контроль, а штрафы за «теневую» аренду выросли в разы․ Ниже — самая свежая информация на апрель 2026-го: кто, сколько и когда должен платить, какие послабления уже действуют и как легализовать свой доход без лишних потерь․

Что изменилось к апрелю 2026 года

• Кампания-2026․ До 15 июля 2026 года нужно уплатить НДФЛ за доходы, полученные в 2025 году․
• Ужесточение контроля․ Росреестр, ФНС и банки теперь обмениваются данными автоматически: поступления на карту, выписки из ЕГРН и даже чеки «Тинькофф-Квартиры» попадают в поле зрения инспекторов․
• Налоговый вычет для арендаторов․ С 2025 г․ квартиросъёмщики могут вернуть до 13 % от суммы официального платежа (не более 15 000 ₽ в год), если арендодатель платит НДФЛ․ Это делает «белую» аренду выгодной обеим сторонам․
• Новый импульс НПД․ Ставка самозанятых для сдачи жилья осталась 4 %, но максимальный доход повышен до 2,8 млн ₽ в год (раньше было 2,4 млн)․

Три легальных способа сдавать квартиру

Классический НДФЛ (13 %)

Подходит всем: и физлицам, и ИП․ Подаёте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и платите до 15 июля․

• Плюсы: можно учесть расходы на ремонт и ипотеку․
• Минусы: высокая ставка, сложное документооборот․

Патент на сдачу жилья

ИП на патенте платит 6 % от потенциального дохода, установленного регионом․ В Москве, например, патент на 1-комнатную квартиру стоит 19 800 ₽ в год (2026)․

• Плюсы: нет отчётности․
• Минусы: нужно регистрировать ИП, нельзя вычитать расходы․

НПД для самозанятых

Регистрируетесь в приложении «Мой налог» за 5 минут․

• Ставка: 4 % от доходов физлиц, 6 % — от юрлиц․
• Ограничения: до 2,8 млн ₽ в год, квартира не должна быть в долевой собственности․
• Бонус: первые 10 000 ₽ дохода облагаются со скидкой 1 % (вместо 4 %)․

Посуточная аренда: особые правила

Если квартира сдаётся краткосрочно, вы считаетесь оператором гостиничных услуг и должны:

1. Поставить на учёт в Ростуризме (бесплатно онлайн)․
2. Сдавать ежемесячную статистику в форме «Тур-12»․
3. Уплачивать тот же НДФЛ/НПД, но кадастровая доходность в 2–4 раза выше, чем при долгосрочной аренде․

Что грозит за «теневую» сдачу

Как начать платить налоги без боли: пошаговая инструкция

1. Проверьте базовую ставку аренды в вашем городе на сайте ФНС (список обновляется ежегодно)․
2. Выберите режим: НДФЛ, патент или НПД․
3. Регистрация:
   • НПД — в приложении «Мой налог» или личном кабинете ФНС․
   • ИП — через Госуслуги и ИФНС за 3 дня․
4. Оформите договор: можно типовой, но указать официальные реквизиты сторон и точную сумму․
5. Настройте автоматические чеки в «Моём налоге» или онлайн-банке — налог начислится автоматически․

Частые вопросы

— Можно ли платить налоги «по факту» без договора?

Нет․ ФНС видит переводы на вашу карту и запрашивает объяснения․ Лучше заключить минимальный договор хотя бы на 11 месяцев․

— А если квартира в ипотеке, можно ли вычесть проценты?

При НДФЛ — да, если оформляете в качестве ИП или указываете квартиру как объект для получения дохода․

— Что делать, если уже несколько лет сдавал «в тени»?

До 30 апреля 2026 года можно подать «добровольную» декларацию 3-НДФЛ за 2022–2025 гг․ и досрочно уплатить налог без штрафа (ст․ 198 УК РФ не применяется при первичном самообнаружении)․

Рынок аренды выходит из тени: 80 % квартир всё ещё сдаются неофициально, но с каждым годом доля «белых» объектов растёт․ Самый простой способ легализоваться — стать самозанятым по НПД (4 %) и подключить автоматические чеки․ Летом 2026-го ФНС начнёт новый этап проверок по данным банков и агрегаторов, поэтому лучше успеть до 15 июля․

Главное правило: чем раньше вы выйдете «в свет», тем меньше рисков и тем больше бонусов — от налогового вычета для арендатора до спокойствия без штрафов․