В последние годы Федеральная налоговая служба (ФНС) усилила контроль за арендодателями. По данным официальных источников, в 2025 году почти 50 российских арендодателей уже получили штрафы за сокрытие доходов от сдачи жилья. В статье мы разберём, какие именно налоговые обязательства существуют, какие последствия ждут тех, кто их игнорирует, и как правильно оформить сдачу квартиры, чтобы не попасть под санкции.

Нормативно-правовая база

Сдача жилой недвижимости в аренду подпадает под действие нескольких законодательных актов:

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – статья 217 «Налоги на доходы физических лиц»;
• Федеральный закон № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» (в части уплаты налогов с доходов от сдачи недвижимости);
• Налоговый регламент ФНС – порядок подачи деклараций и уплаты налога.

Какие налоги нужно платить

Для физических лиц, сдающих жильё в аренду, предусмотрены два основных режима налогообложения:

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % (для резидентов)

Ставка в 13 % применяется к разнице между полученной арендой и официально признанными расходами (например, ремонт, коммунальные услуги).

Упрощённый налоговый режим – 6 % от полученной суммы аренды

При этом налог платится с полной суммы арендных платежей, без возможности уменьшать её на расходы. Данный режим часто выбирают арендодатели, получающие небольшие доходы (до 2,4 млн руб. в год).

Как правильно оформить сдачу квартиры

1. Регистрация договора аренды. Договор может быть как письменным, так и устным, но в случае проверок рекомендуется иметь письменный документ.
2. Получение ИНН. Если у вас ещё нет ИНН, его необходимо оформить, так как налоговая будет требовать его при подаче деклараций.
3. Выбор налогового режима. Укажите в налоговой декларации, какой режим вы используете (13 % или 6 %).
4. Подготовка и сдача декларации. Декларацию по форме 3‑НДФЛ необходимо подавать до 30 апреля года, следующего за отчётным.
5. Оплата налога. Налог уплачивается до 15 июля того же года. При просрочке начисляются пени.

Последствия неуплаты налогов

ФНС применяет к нарушителям ряд штрафных санкций:

• Штраф в размере 20 % от суммы налога. Если налог не уплачен, штраф автоматически начисляется.
• Пени за просрочку. Ставка пени составляет 0,5 % от суммы налога за каждый день просрочки, но не менее 1 % от суммы налога за каждый месяц.
• Блокировка банковских счетов. При длительном игнорировании требований ФНС может быть наложен арест на банковские счета.
• Уголовная ответственность. При сокрытии доходов в размере более 2 млн руб. в год возможна уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

Реальные примеры из практики

Согласно сообщениям СМИ, в 2025 году почти 50 арендодателей получили штрафы за скрытие доходов. Один из случаев:

• Житель Подмосковья, купивший квартиру в Котельниках по льготной ипотеке, не декларировал арендный доход. ФНС выявила нарушение после проверки банковских выписок. В результате арендодатель был оштрафован на 20 % от суммы налога и получил предписание о немедленном уплате начисленных пеней.

Как минимизировать риски

Если вы уже сдаёте жильё, но не платили налоги, рекомендуется:

1. Обратиться к налоговому консультанту. Профессионал поможет правильно оформить декларацию и рассчитать штрафы.
2. Подать добровольную декларацию. В случае добровольного исправления ситуации штраф может быть снижен.
3. Вести учёт доходов и расходов. Храните все документы, связанные с арендой (квитанции, договоры, счета).
4. Регулярно проверять статус налоговых обязательств. На сайте ФНС есть личный кабинет, где можно отслеживать задолженности.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если арендная плата ниже рыночной?

Да. Налог уплачивается с фактической полученной суммы, независимо от её уровня.

Можно ли использовать налоговый вычет на ипотеку при сдаче квартиры?

Да, если вы выбираете обычный режим (13 %). В этом случае часть расходов на ипотеку может быть учтена как налоговый вычет.

Что делать, если арендатор платит наличными?

Необходимо фиксировать каждый платёж в журнале учёта и отражать его в декларации. Лучше оформить расписку, подтверждающую факт получения денег.

Как быстро можно закрыть дело с ФНС, если я получил штраф?

Своевременная уплата налога и штрафа, а также подача объяснительной записки могут ускорить процесс закрытия проверки.

Сдавать квартиру в аренду – это законный способ получения дохода, но он подразумевает обязательную уплату налогов. Невыполнение налоговых обязательств влечёт за собой штрафы, пени и даже уголовную ответственность. Чтобы избежать проблем, следует:

• Оформить договор аренды и вести учёт доходов.
• Выбрать подходящий налоговый режим и подавать декларацию в срок.
• Своевременно уплачивать налоги и штрафы.

Только так вы сможете наслаждаться доходом от сдачи квартиры, не боясь неожиданного визита налоговых инспекторов.

Статья актуальна на дату . Информация может изменяться в зависимости от изменений законодательства.