С 2024‑2026 годами в РФ укрепились нормы, регулирующие порядок налогообложения доходов от аренды земли, а также особенности бухгалтерского учёта таких операций. Ниже — подробный разбор всех существенных аспектов, которые необходимо знать арендодателю (физическому или юридическому лицу) и арендатору.

Общие положения

• Аренда земельного участка — это передача прав временного пользования (п. 1 ст. 47 Земельного кодекса РФ) за плату.
• Налоговые обязательства зависят от статуса собственника (физическое лицо, ИП, ООО, АО) и от выбранной системы налогообложения.
• Для арендодателя важны три вида налогов:
  • Налог на доходы (НДФЛ / налог на прибыль).
  • Налог на добавленную стоимость (НДС) — в случае, если арендодатель является плательщиком НДС.
  • Земельный налог — в большинстве случаев не уплачивается при сдаче в аренду, но может возникнуть в особых ситуациях (см. пункт 4).
• Для арендатора важны:
  • Налоговый учёт арендных платежей (отражение в расходах).
  • Возможность амортизировать арендованный объект (если арендатор получил право пользования имуществом длительное время — ППА).

Налоговые обязательства арендодателя

2.1 Налог на доходы (НДФЛ или налог на прибыль)

Согласно п. 17 ФСБУ 25/2018, доходы от аренды земли учитываются в составе прочих доходов:

• Для физических лиц – ставка НДФЛ = 13 % (для доходов выше 5 млн руб. — 15 %).
• Для юридических лиц – налог на прибыль = 20 % (по общей системе) или 15 % (по упрощённой системе налогообложения «Упрощённый режим»).

Доходы от аренды подлежат обязательному удержанию и перечислению в бюджет, если арендатор является плательщиком НДС и обязан удержать НДФЛ/НП.

2.2 НДС

Налог на добавленную стоимость применяется, если арендодатель:

• Является плательщиком НДС (организация, зарегистрированная в реестре плательщиков НДС).
• Аренда земли относится к объектам, облагаемым НДС (ст. 149 НК РФ). При этом арендные платежи за землю облагаются НДС по ставке 20 %.

Если арендодатель не является плательщиком НДС (например, физическое лицо‑арендодатель), НДС не начисляется;

2.3 Земельный налог

Согласно статье 47 Земельного кодекса РФ и пояснениям ФНС, земельный налог не взимается за:

• Участки, находящиеся в пользовании по договору аренды или в праве безвозмездного пользования.
• Участки, принадлежащие коренным и малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока (льготная категория).

Однако, если арендодатель сохраняет за собой статус собственника (например, арендные платежи фиксированы в договоре, но собственность не передаётся), налог может быть начислен в случае, если участок не считается «арендованным» в налоговой базе (редкие случаи).

Налоговые обязательства арендатора

3.1 Учёт арендных платежей

Арендные выплаты отражаются в бухгалтерском учёте как операционные расходы (если арендатор использует объект в своей основной деятельности). При этом:

• Для организаций, применяющих УСН «доходы», арендные платежи не учитываются в расходах, а лишь в доходах (по принципу «доходы минус расходы»).
• Для организаций на УСН «доходы минус расходы» арендные платежи полностью уменьшают налогооблагаемую базу.
• Для ПСН (профессиональный налог) арендные выплаты не влияют на налоговую базу.

3.2 Амортизация арендованного объекта (ППА)

Если договор аренды длительный (обычно ≥ 12 мес. и сроком более 12 мес., часто 30 лет), арендатор может признать право пользования активом (ППА):

• Первоначальная оценка ППА = стоимость арендных платежей, уплаченных в преддоговорный период, плюс авансовые платежи.
• ППА не амортизируется, если объектом является земля (земельные участки не подлежат амортизации, п. 17 ФСБУ 25/2018).
• Если в рамках аренды арендатор получает также право собственности на построенные на земле строения, амортизация применяется только к этим строениям.

Земельный налог: когда платить и когда освобождаются

Ставка земельного налога для физических лиц в 2026 году составляет от 0,1 % до 0,5 % от кадастровой стоимости, а для юридических лиц — от 0,3 % до 1,0 % (зависит от региона).

НДС при аренде земли

Налог на добавленную стоимость начисляется в следующих случаях:

• Арендодатель — плательщик НДС (организация, зарегистрированная в реестре плательщиков).
• Аренда относится к объектам, подлежащим обложению НДС (земельные участки, используемые в предпринимательской деятельности).

Ставка — 20 %. При этом арендатор‑плательщик НДС имеет право на вычет НДС в полном объёме, если арендованный участок используется в облагаемой деятельности.

Пример расчёта НДС

Арендная плата (без НДС) = 150 000 руб.
НДС = 150 000 × 20 % = 30 000 руб.

Налог на доходы от аренды

6.1 Физические лица

Доход от аренды облагается НДФЛ по ставке 13 % (15 % при доходе > 5 млн руб.). При получении дохода от нескольких арендаторов суммируется общий доход.

6.2 Индивидуальные предприниматели (ИП)

ИП может выбрать одну из упрощённых систем:

• УСН «доходы» — налог 6 % от доходов, арендные платежи не вычитаются.
• УСН «доходы минус расходы» — налог 15 % от разницы доход‑расход (арендные платежи учитываются в расходах).
• ПСН — налог в виде фиксированных ставок, зависимости от региона.

Если ИП не является плательщиком НДС, НДС в расчёт не берётся.

6.3 Юридические лица

Для ООО/АО применяются:

• Налог на прибыль — 20 % (15 % при упрощённой системе с объектом «доходы»).
• НДС — 20 % (если арендодатель‑плательщик НДС).

Упрощённые системы налогообложения и их влияние

Бухгалтерский учёт аренды земли

8.1 Признание аренды в учёте

Согласно МСФО IFRS 16 (и аналогичным положениям РСБУ), арендатор обязан отразить в балансе:

• Объект «право пользования» (ППА) — если срок аренды ≥ 12 мес. и экономический срок превышает 12 мес.
• Обязательство по аренде (приведённые к текущей стоимости арендных платежей).

8.2 Амортизация ППА

Для земельных участков амортизация не производится (земля не изнашивается). Если в рамках аренды арендатор получает право пользования построенными на земле объектами (домами, складами), амортизация начисляется только на эти строения.

8.3 Пример бухгалтерской записи (ООО, аренда 30 лет, арендная плата 200 000 руб./мес.)

Дата | Счет | Дебет | Кредит | Описание
--------------------------------------------------------------
 | 08 | 2 400 000 | — | Приведённая стоимость 12‑мес. арендных платежей (200 000×12)
 | 76 | — | 2 400 000 | Обязательство по аренде (PPA)

Каждый месяц:
 | 02 | 200 000 | — | Арендные платежи (расход)
 | 51 | — | 200 000 | Денежные средства

Льготы и специальные положения

• Коренные народы Севера, Сибири и Дальнего Востока освобождаются от земельного налога даже при владении в собственности.
• Участки, полученные по договору безвозмездного пользования, также не облагаются налогом.
• Если арендная плата превышает размер земельного налога, арендодатель обязан уплатить налог только в размере не более суммы земельного налога (п. 39.7 ЗК РФ).
• Для ИП‑арендодателей, применяющих УСН «доходы», налоговая база — 6 % от полученной арендной выручки без вычетов.

Практические рекомендации арендодателю и арендатору

1. Проверьте статус контрагента. Убедитесь, является ли арендатор плательщиком НДС – это определит необходимость начисления НДС.
2. Составьте договор аренды минимум на 12 месяцев. Это позволит арендатору признать ППА и отразить обязательство в балансе.
3. Уточните систему налогообложения. Для ИП и ООО выбор между «доходы» и «доходы‑расходы» существенно меняет налоговую нагрузку.
4. Не забывайте о сроках уплаты. Земельный налог (если обязан) уплачивается до 1 марта года, следующего за отчётным; НДФЛ и НДС – до 15 числа месяца, следующего за получением дохода.
5. Ведите отдельный учёт арендных платежей; Это упростит расчёт налоговой базы и подготовку отчетности.
6. Проверяйте наличие льгот. Если ваш участок принадлежит коренному народу или находится в зоне особого режима, подайте заявление о льготе в налоговый орган.

Пример расчёта налогообложения за 2026 г.

Исходные данные:

• Арендодатель — физическое лицо, получает арендную плату 300 000 руб./мес.
• Арендатор — ООО, плательщик НДС, на УСН «доходы‑расходы».
• Ставка НДФЛ = 13 %.
• НДС = 20 %.

Шаг 1. Расчёт арендных платежей за год

300 000 руб. × 12 = 3 600 000 руб.

Шаг 2. Налог на доходы (НДФЛ) для арендодателя

3 600 000 руб. × 13 % = 468 000 руб.

Шаг 3. НДС, начисляемый арендодателем

3 600 000 руб. × 20 % = 720 000 руб.

Шаг 4. Вычет НДС у арендатора (ООО)

720 000 руб. – (может быть списан полностью, т.к. арендованный участок используется в облагаемой деятельности)

Шаг 5. Учет арендных расходов у арендатора (УСН «доходы‑расходы»)

Расходы = 3 600 000 руб.
Налоговая база = Доходы – Расходы
(предположим, доходы от основной деятельности = 10 000 000 руб.)
База = 10 000 000 руб. – 3 600 000 руб. = 6 400 000 руб.
Налог (15 %) = 960 000 руб.

• НДФЛ арендодателя — 468 000 руб.
• НДС (переводится в бюджет) — 720 000 руб.
• Налог на прибыль/УСН арендатора — 960 000 руб.

Налогообложение аренды земельных участков в России — сложная система, где каждый участник сделки (арендодатель, арендатор) имеет свои обязательства. Ключевые моменты, которые необходимо помнить:

• Земельный налог не уплачивается за арендованные участки, но может возникнуть в особых случаях.
• НДФЛ/налог на прибыль начисляется на доходы арендодателя; ставка зависит от статуса (физ. лицо — 13 %/15 %).
• НДС начисляется только если арендодатель — плательщик НДС, а арендатор может полностью его вычесть.
• Для арендатора важно правильно выбрать систему налогообложения, так как от этого зависит возможность учёта арендных платежей в расходах.
• Бухгалтерский учёт аренды (ППА) обязателен при длительных договорах; земля не амортизируется, но построенные на ней объекты — да.

Соблюдая указанные правила и своевременно оформляя договоры, вы сможете минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафных санкций.

Статья подготовлена на основе актуальных нормативных актов РФ (ЗК РФ, НК РФ, ФСБУ 25/2018) и рекомендаций ФНС, КонсультантПлюс, БУХГАЛТЕР.UA, ГАРАНТ.РУ по состоянию на 19 апреля 2026 года.