Актуально на 19 апреля 2026 г.
Физическое лицо, сдающее в аренду нежилое помещение, обязано соблюдать налоговое законодательство РФ. Вопросы НДФЛ, страховых взносов и отчетности регулируются последними разъяснениями Минфина, в т.ч. письмом от № 03-15-05/88855. Ниже ‒ подробный разбор всех нюансов.
Обязан ли арендодатель-физик платить налоги?
Да. Любые доходы от аренды недвижимости подпадают под налогообложение. Выбор режима зависит от статуса собственника:
- Обычный физлиц-арендодатель ‒ платит НДФЛ по ставке 13 % (15 % при доходе свыше 5 млн ₽) от годовой суммы доходов.
- Самозанятый (подключён к «Мой налог») может применять профессиональный доход со ставкой 4 % (аренда юрлицам) или 6 % (аренда физлицам). Важно: нельзя сдавать помещения, если площадь превышает 500 м².
- ИП на упрощёнке (УСН «Доходы») — 6 %, но сдаваемое помещение должно относиться к коммерческой недвижимости.
Кто исчисляет и удерживает НДФЛ?
2.1 Арендатор является организацией или ИП
Согласно письму Минфина № 03-15-05/88855, арендатор-налоговый агент обязан:
- Рассчитать НДФЛ из суммы арендной платы.
- Удержать налог при каждой выплате.
- Перечислить в бюджет не позднее следующего дня после выплаты.
- Сдать 6-НДФЛ и при необходимости 2-НДФЛ.
Пример
Организация перечисляет арендодателю 100 000 ₽ аренды за апрель 2026 г.:
- НДФЛ = 100 000 × 13 % = 13 000 ₽.
- На руки получит 87 000 ₽.
2.2 Арендатор ‒ другое физлицо
Налоговый агент отсутствует. Арендодатель сам подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. и оплачивает налог до 15 июля 2027 г.
Нужно ли платить страховые взносы?
Нет. Выплаты по договорам аренды (ГПХ) не являются объектом обложения страховыми взносами (письмо Минфина № 03-15-05/88855). У арендодателя-физика не возникает обязанности начислять взносы в ПФР, ФФОМС и ФСС.
Документальное оформление
4.1 Договор аренды
- Форма ‒ письменная (ст. 609 ГК РФ).
- Срок ‒ может быть любым. Если более 1 года, подлежит государственной регистрации в Росреестре.
- Обязательные реквизиты: предмет (адрес, кадастровый номер), размер арендной платы, порядок и сроки оплаты.
4.2 Акт приёма-передачи имущества
Необходим для подтверждения факта передачи помещения и начисления расходов у арендатора.
Отчетность арендодателя-физлица
| Режим | Отчетность | Срок |
|---|---|---|
| Обычный физлиц | 3-НДФЛ | 30 апреля 2027 г. |
| Самозанятый | «Мой налог» (автоматически) | до 12 числа месяца, следующего за кварталом |
| ИП на УСН | УСН-Декларация | 30 апреля 2027 г. |
Чек-лист: что важно не забыть
- Определить статус: обычный физлиц, самозанятый, ИП.
- Проверить площадь помещения (для самозанятых ≤ 500 м²).
- Заключить договор и составить акт приёма-передачи.
- Арендатору (если это юрлицо/ИП) удерживать НДФЛ и сдавать 6-НДФЛ.
- Не платить страховые взносы по договору аренды.
- Сохранять платёжки и акты минимум 4 года.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Можно ли арендатору не удерживать НДФЛ и передать обязанность собственнику?
Ответ: Нет. Арендатор-налоговый агент обязан удерживать налог (п. 1 ст. 226 НК РФ). Передать обязанность нельзя.
Вопрос: Есть ли льготы для пенсионеров или инвалидов?
Ответ: Льгот по НДФЛ на доходы от аренды нет. Однако при доходе до 2,4 млн ₽/год можно воспользоваться самозанятостью (меньшая ставка).
Сдача нежилого помещения физлицом в 2026 г. требует:
- Уплаты налога (НДФЛ, самозанятость или УСН).
- Оформления договора и актов.
- Удержания/уплаты НДФЛ в зависимости от статуса арендатора.
- Отсутствия страховых взносов.
Соблюдая перечисленные правила, арендодатель избежит штрафов и претензий налоговой.